서울중앙지방법원 2025타경103684. 서울 강남구 개포동 래미안블레스티지 210동 4층 403호 아파트입니다. 감정가 3,330,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,664,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2019.08.16. 농협은행주식회사의 채권최고액 780,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024년에 각 공유자 지분에 설정된 주식회사대우건설 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 12개월 동일면적 실거래 평균의 77.5%입니다. 최신 거래는 2026.07. 3,400,000,000원, 최근 12개월 평균은 3,436,333,333원입니다. 따라서 현재 회차의 최저가격은 최근 거래와 최근 평균 모두보다 낮습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유자·임대차 존재 여부는 현장과 집행기록으로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103684 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 개포동 1280 래미안블레스티지 210동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.95㎡ · 지상29층 중 4층 |
| 사용승인 | 2019.02.26 |
| 소유자 | 문경숙 2분의 1 · 신동일 2분의 1 |
| 취득 | 2019.08.16 소유권이전 · 원인 2016.04.14 매매 · 거래가액 1,772,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,330,000,000원 / 2,664,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대우건설 / 2,120,222,540원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.08.16. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원, 채무자는 문경숙입니다. 그 뒤 2024.06.24. 신동일 지분과 2024.06.28. 문경숙 지분에 각각 주식회사대우건설의 918,172,210원 가압류가 설정됐고, 2025.08.21. 두 가압류의 본압류 이행을 원인으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 모두 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 평균의 77.5%
래미안블레스티지는 1,957세대, 사용승인일은 2019.02.26입니다. 비교 표본은 전용 84.94㎡~84.95㎡ 거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 3,436,333,333원입니다. 현재 최저가 2,664,000,000원은 이 평균의 77.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 16 | 3,400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 21 | 3,126,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 12 | 3,300,000,000원 |
| 2026.05 | 84.95㎡ | 23 | 3,450,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 3 | 3,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 17 | 3,500,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 3 | 3,400,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 7 | 3,250,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 28 | 3,740,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 19 | 3,670,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 20 | 3,550,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 27 | 3,600,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 3,436,333,333원 |
표본 최저 거래는 3,126,000,000원, 최고 거래는 3,740,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 3,400,000,000원입니다. 현재 최저매각가 2,664,000,000원은 표본 최저와 최신 거래, 최근 12개월 평균을 모두 밑돕니다. 제공된 가격지표상 이번 회차는 최근 시세 대비 77.5% 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,664,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,040,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대우건설 | 918,172,210원 | 918,172,210원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대우건설 | 918,172,210원 | 918,172,210원 |
| 4. 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,615,580원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 2,616,344,420원이 전액 배당되고, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 18,615,580원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 2,664,000,000원 | 2,616,344,420원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 2,131,200,000원 | 2,107,488,000원 | 508,856,420원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 1,704,960,000원 | 1,685,510,400원 | 930,834,020원 | 0원 |
2회 또는 3회 유찰 시 채권자에게 미배당액이 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 후순위 채권자의 배당 부족과 매수인이 채무를 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개포중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 구룡역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상29층 건물의 4층 403호입니다.
- 설비. 난방·급배수·위생·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 21,910,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 래미안블레스티지 1,957세대, 사용승인일 2019.02.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·보증금·확정일자 여부를 원본으로 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2019.08.16. 농협은행 근저당이 말소기준인지 최신 등기사항전부증명서로 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가는 2,664,000,000원이고 최근 12개월 동일면적 평균은 3,436,333,333원, 최신 거래는 3,400,000,000원입니다.
- 토지거래허가구역. 대상 부지가 토지거래계약에관한허가구역으로 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 범위와 절차를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당표의 집행비용은 29,040,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 점유 확인
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 대우건설 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰된 2,664,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 3,436,333,333원의 77.5%이고 최신 거래 3,400,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 적고 있는 만큼, 권리상 0원 인수라는 결론과 실제 점유조사는 반드시 분리해서 확인해야 합니다. 이번 물건은 등기상 권리보다 실제 점유 확인과 응찰가격 결정이 핵심입니다.
