의정부지방법원 2026타경61154. 파주시 동패동 더테라스 109동 4층 402호, 다세대주택입니다. 현 소유자 정명희는 2021.05.07. 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 2021.06.08. 황상택 명의 채권최고액 65,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 문제는 그보다 앞선 2021.04.07. 전입·점유 임차인 김홍산입니다.
김홍산의 임대차계약일과 확정일자는 2021.03.15., 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.07.입니다. 보증금은 250,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반적인 경매가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 2-54 더테라스 109동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.65㎡ · 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 정명희 (2021.05.07. 거래가액 250,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 229,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 한국양봉농업협동조합 근저당은 2019.09.17. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021.06.08. 황상택 근저당 65,000,000원입니다. 이후 울산광역시 남구·국민건강보험공단·파주시·국의 압류와 동양자산관리대부·주택도시보증공사의 가압류, 2026.04.30. 강제경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍산 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.04.07. / 2021.03.15. | 2023.05.30. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 미배당 인수 |
김홍산은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 보증금은 250,000,000원 한 건으로 봅니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
더테라스109동은 8세대, 2017.08.30. 준공이며 전용 54.65㎡ 실거래 표본은 2025.08. 3층 170,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원입니다. 최저가 229,000,000원만으로도 최근 실거래의 134.7%인데, 대항력 임차보증금 미배당분까지 더한 현재 회차 실질취득은 254,006,000원으로 최근 실거래의 약 149.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 54.65㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.65㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 229,000,000원 | 25,006,000원 | 254,006,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 183,200,000원 | 70,164,800원 | 253,364,800원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 146,560,000원 | 106,291,840원 | 252,851,840원 |
즉 1회, 2회 유찰되어 최저가 숫자가 크게 내려가도 실제 부담은 253,000,000원 안팎입니다. 최근 실거래 170,000,000원과 비교하면 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다. 이 사건에서 “최저가가 얼마까지 내려갔는가”보다 중요한 숫자는 보증금 250,000,000원과 미배당 인수액입니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,006,000원 |
| 1. 임차인 김홍산 보증금 | 250,000,000원 | 224,994,000원 |
| 2. 근저당권 · 황상택 | 65,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동양자산관리대부 주식회사 | 11,582,367원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,006,000원 차감 후 임차인에게 224,994,000원이 배당되고, 임차보증금 부족분 25,006,000원이 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 부족액에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 인근으로, 주위는 아파트와 다세대주택이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 대중교통 이용 편익은 보통입니다.
- 토지. 485.0㎡ 대지, 평지의 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 838,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·냉방·소화설비가 되어 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 더테라스109동은 총 8세대이고, 전용 54.65㎡ 실거래 표본은 1건으로 가격 판단 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득을 계산. 현재 회차는 229,000,000원 + 인수 25,006,000원 = 254,006,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 매각가는 183,200,000원으로 내려가지만 인수액은 70,164,800원으로 늘어 실질취득은 253,364,800원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 매각가 146,560,000원에 인수 106,291,840원이 더해져 실질취득은 252,851,840원입니다.
- 임차보증금 확인. 임차인 김홍산의 보증금 250,000,000원, 전입 2021.04.07., 확정일자 2021.03.15., 배당요구 2023.05.30.을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 있으면 선순위 차감액과 임차인 미배당 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실거래 표본 한계. 확인된 동일면적 거래가 2025.08. 170,000,000원 1건이므로 개별 호수 상태와 층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관계와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건의 결론은 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류가 소멸한다는 사실보다 더 중요한 것은 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 250,000,000원 임차보증금입니다. 현재 신건에서 임차인이 배당받지 못하는 25,006,000원을 매수인이 인수하면 실질취득은 254,006,000원이 되고, 이는 최근 실거래 170,000,000원의 약 149.4%입니다.
더구나 1회 유찰 시 253,364,800원, 2회 유찰 시 252,851,840원으로 총 부담이 거의 줄지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 대항력 임차인의 미배당 잔액이 커지는 구조이기 때문입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 내려오면 싸진다”는 일반 경매 공식이 통하지 않습니다. 핵심 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득과 250,000,000원 보증금입니다.
