의정부지방법원 2026타경61158. 고양시 일산동구 중산동 그린하임 1동 4층 401호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 핵심은 2023년 설정된 정고은 씨의 주택임차권입니다. 보증금은 198,000,000원, 전입·점유개시는 2021.10.01, 확정일자는 2021.08.25로 말소기준인 2025년 고양시 압류보다 앞서 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.07.16 확약서를 제출해, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 정고은 임차권은 원칙상 인수형이지만, 이 사건에서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-15 그린하임 1동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.23㎡ · 지하1층 지상4층 중 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2017.07.04 |
| 소유자 | 박효근 (2021.10.25 매매, 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
현재 등기상 말소기준은 2025.05.12 고양시 압류입니다. 정고은 씨의 주택임차권은 그보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다. 보증금 198,000,000원, 전입·점유개시 2021.10.01, 확정일자 2021.08.25로 대항력과 우선변제권을 갖고 배당요구도 한 상태입니다.
다만 주택도시보증공사의 2026.07.16 확약서 때문에 정고은 씨의 미배당 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.* 확약 내용은 정고은 임차권에만 적용됩니다. 현황조사상 별도 점유자 BYAMBA OD JAVKHLAN은 2026.04.28 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금은 확인되지 않았으므로 점유 및 명도관계는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유자 분석
| 이름 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정고은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.01 / 2021.08.25 | 198,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| BYAMBA OD JAVKHLAN | 현황조사상 점유 | 2026.04.28 / 확인되지 않음 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
* 정고은 임차권은 원칙상 선순위 대항력 임차권이지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.16 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 점을 반영한 실질 인수액입니다.
③ 시세 비교 — 확인 실거래보다 신건 가격이 높다
그린하임II는 12세대, 사용승인일은 2017.07.04입니다. 대상 전용면적 45.23㎡와 일치하는 확인 실거래는 1건이며, 2021.10 4층 198,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 45.23㎡ | 4 | 198,000,000원 |
현재 최저가 207,000,000원은 이 확인 실거래보다 9,000,000원 높고, 비율로는 104.5%입니다. 거래 표본이 1건뿐이라는 점을 감안하더라도, 적어도 제공된 거래가격 기준으로는 신건이 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 현재 회차 실질취득액도 확약 반영 시 낙찰가와 같은 207,000,000원이므로 실거래 198,000,000원보다 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 정고은 보증금 | 198,000,000원 | 198,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 5,302,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 정고은 보증금 198,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 5,302,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 청구액 기준 미배당은 192,698,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수는 늘지만 확약으로 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 원칙상 임차보증금 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 207,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 165,600,000원 | 35,518,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 132,480,000원 | 68,174,720원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어가므로 최저가가 내려가도 실질취득 부담이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 그 원칙상 인수를 확약이 차단하는 구조입니다. 따라서 유찰 시에는 실제 취득부담이 매각가와 함께 낮아질 수 있지만, 그 판단은 확약서 원본과 임차권 말소 이행조건 확인을 전제로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 안곡고등학교 북동쪽 인근으로 다세대주택·근린생활시설·주거나지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서쪽으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·과밀억제권역·제한보호구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,146,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대로 확인 실거래 표본이 1건뿐이어서 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.16 주택도시보증공사의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행. 정고은 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 조건을 매각물건명세서·집행기록에서 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. BYAMBA OD JAVKHLAN은 대항력은 없지만 현황조사상 점유자로 확인됩니다. 실제 점유관계와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 207,000,000원은 확인 실거래 198,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 신건에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 거래 표본이 적어 재매각 시 가격 변동성과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 풀렸지만, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 출발점은 보증금 198,000,000원의 선순위 대항력 임차권이라 상당히 무거워 보입니다. 그러나 주택도시보증공사가 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의한 확약서를 제출하면서 정고은 임차권의 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 권리분석의 가장 큰 고비가 해결된 셈입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 가격이라는 뜻은 아닙니다. 최저가 207,000,000원은 확인 실거래 198,000,000원보다 9,000,000원 높고 104.5%입니다. 여기에 12세대 규모, 실거래 표본 1건, 별도 점유자 확인 필요까지 겹칩니다. 결론은 “확약이 유효하면 권리는 정리되지만, 신건 가격은 실거래 이상이라 보수적으로 볼 물건”입니다.
