의정부지방법원 2026타경61158. 경기도 고양시 일산동구 중산동 그린하임 제1동 401호, 전용면적 45.23㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 박효근 씨이며, 주택도시보증공사가 198,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가 207,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저가는 101,430,000원까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2025년 5월 12일 고양시 압류와 그보다 앞선 임차권등기입니다. 정고은 씨는 2021년 10월 1일 전입·점유를 시작했고 2021년 8월 25일 확정일자를 받았습니다. 임차권등기는 2023년 11월 29일 접수됐습니다. 현재 기준이 되는 고양시 압류보다 앞선 권리이므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 분석해야 합니다.
그런데 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 주택도시보증공사가 2026년 7월 16일 제출한 확약서가 기재되어 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 통상적인 대항력 임차인 인수형과 달리, 확약의 유효한 적용을 전제로 주된 인수위험이 해소되는 사건입니다. 다만 확약 밖의 별도 점유자 문제는 여전히 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 16-15 그린하임 제1동 제4층 제401호 도로명: 약산길 42-20 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.23㎡ · 지하 1층~지상 4층 중 4층 |
| 건물 사용승인 | 2017.07.04 |
| 소유자 | 박효근 (2021.10.25 매매, 거래가액 198,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 101,430,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 현재 기준권리 | 갑구 10번 압류 · 고양시 · 2025.05.12 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 HUG 확약이 핵심
현재 기준권리는 2025년 5월 12일 고양시 압류입니다. 2017년 8월 17일 설정된 농협은행 근저당권 133,200,000원은 2021년 10월 1일 이미 해지·말소됐습니다. 따라서 이를 현재의 유효한 인수 기준으로 혼동해서는 안 됩니다.
정고은 씨의 임대차계약일은 2021년 8월 21일, 확정일자는 2021년 8월 25일, 전입 및 점유개시일은 2021년 10월 1일입니다. 임차권등기는 2023년 11월 29일 접수됐습니다. 이 권리는 현재 기준이 되는 고양시 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 배당요구도 이루어졌습니다.
다만 확약은 정고은 씨의 권리에 관한 것입니다. 별도 점유자 BYAMBA OD JAVAKHLAN은 2026년 4월 28일 전입한 것으로 조사됐고 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없지만, 점유 및 임대차관계에 대한 확인과 명도 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 2명
보증기관의 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다. 확인된 임차인·점유자는 2명이며, 두 사람의 권리상태는 서로 다릅니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정고은 | 2021.10.01 / 2021.08.25 | 198,000,000원 | 有 | 有 승계 없음 | 배당요구 완료 · 임차권등기 2023.11.29 · HUG 확약 적용 시 인수 0원* |
| BYAMBA OD JAVAKHLAN | 2026.04.28 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 승계 없음 | 현황조사상 점유 · 기준권리 이후 전입 · 명세서 보완 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 2021년 거래 1건, 현재 시세 판단은 신중하게
동일 면적 45.23㎡의 비교 거래는 그린하임II에서 확인된 2021년 10월 거래 1건입니다. 거래금액은 198,000,000원으로, 현재 최저가 101,430,000원은 해당 거래금액의 51.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 45.23㎡ | 4층 | 198,000,000원 |
| 확인 거래 | 45.23㎡ | 1건 | 198,000,000원 |
다만 이 거래는 2021년 10월 자료로, 현재 시장가격을 판단하기에는 시점 차이가 큽니다. 비교 거래가 단 한 건뿐이라는 점도 중요합니다. 최저가가 과거 거래가격의 51.2%라는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
더욱 중요한 것은 확약의 효력입니다. 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차의 매수인 실질 부담은 낙찰가 101,430,000원에 임차인 미배당 보증금 98,790,020원을 더한 200,220,020원입니다. 이는 확인된 2021년 거래금액 198,000,000원과 비슷한 수준입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 정고은 씨에 대한 인수액은 0원*으로 계산되어 경제성이 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 101,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,220,020원 | - |
| 1. 임차인 정고은 보증금 | 198,000,000원 | 99,209,980원 | 98,790,020원 |
| 2. 주택도시보증공사 신청채권 | 198,000,000원 | 0원 | 198,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 2,220,020원과 정고은 씨 배당액 99,209,980원을 합하면 현재 매각대금 101,430,000원입니다. 정고은 씨의 미배당 보증금은 98,790,020원이며, HUG 신청채권은 배당표상 청구액 198,000,000원·배당 0원으로 별도 표시됩니다. 임차인 보증금과 신청채권 금액을 단순 합산해 실제 임차인 보증금으로 계산하지 않습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 커진다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려가도 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 따라서 확약이 적용되지 않는 상황이라면 낮은 최저가만으로 취득비용이 줄어드는 것은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 미배당 인수액 | 낙찰가+인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 101,430,000원 | 98,790,020원 | 200,220,020원 |
| 3회 유찰 시 | 71,001,000원 | 128,677,018원 | 199,678,018원 |
| 4회 유찰 시 | 49,700,700원 | 149,593,913원 | 199,294,613원 |
위 표는 확약이 적용되지 않는다고 가정한 시나리오입니다. 실제 배당과 인수액은 집행비용 및 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산동구 중산동 소재 안곡고등학교 북동쪽 인근입니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 주거나지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층~지상 4층 건물의 4층 401호입니다. 2017년 7월 4일 사용승인됐으며 위생설비와 난방설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 665.0㎡, 계획관리지역, 지목 대입니다. 공시지가는 1,146,000원/㎡이며 평지의 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 등의 규제가 확인됩니다.
- 건물 하자. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 그린하임II는 12세대 규모입니다. 동일 면적 확인 거래가 1건뿐이므로 시세 비교 표본이 제한적입니다. 거래가 충분한 대단지와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원본 확인. 2026년 7월 16일 제출된 확약서 원본을 확인하고 잔존 임대차보증금반환청구권 포기의 대상과 범위를 확인해야 합니다.
- 정고은 임차권등기 말소 확인. 확약서상 말소 동의만으로 실제 말소가 완료된 것은 아닙니다. 임차권등기 말소의 이행 시점과 매수인에게 남는 권리관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 재검증. 현재 회차의 명목상 미배당액은 98,790,020원입니다. 확약이 유효하게 적용되는 경우에만 실질 인수액 0원*으로 판단해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. BYAMBA OD JAVAKHLAN은 2026년 4월 28일 전입했으며 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 임대차계약, 보증금 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 신청채권 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 198,000,000원과 정고은 씨의 임차보증금 198,000,000원을 각각 구분하여 권리관계를 검토해야 합니다.
- 시세 검증. 확인된 동일 면적 거래는 2021년 10월 1건뿐입니다. 51.2%라는 가격비율만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 세금과 관리비 등 추가 부담도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당관계 서류를 대조한 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾸는 물건”
고양 그린하임 401호는 단순히 두 차례 유찰되어 최저가가 1억 143만원까지 떨어진 다세대주택이 아닙니다. 보증금 1억 9,800만원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차 기준 배당 부족분만 98,790,020원에 이르는 전형적인 대항력 임차인 인수위험 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026년 7월 16일 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점은 결정적인 차이입니다. 확약이 정고은 씨의 권리에 유효하게 적용되고 이행된다면 주된 보증금 인수위험은 실질적으로 0원*이 됩니다.
그렇다고 무조건 안전한 물건은 아닙니다. 별도 점유자 BYAMBA OD JAVAKHLAN의 보증금이 미상이고, 확약의 적용범위와 실제 임차권등기 말소 여부도 확인해야 합니다. 동일 면적 실거래가 2021년 10월 1건뿐이라는 점에서 현재 시세와 환금성 역시 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 명확합니다. 확약이 유효하고 실제 이행된다면 검토할 수 있는 물건이지만, 확약이 불확실하다면 낙찰가 1억 143만원은 결코 저렴한 취득가격이 아닙니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 HUG 확약의 법적 효력, 임차권등기 말소 및 별도 점유자 문제를 입찰 전에 확정하는 것입니다.
