의정부지방법원 2026타경61168. 파주시 목동동 ‘운정 센트레빌’ 309동 7층 703호, 전용 139.35㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 전용진이며 2020.08.24 거래가 344,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 446,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 키움저축은행 근저당과 경매개시결정·국 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 전체 12건 실거래 평균은 596,333,333원이지만 여기에는 2021~2024년의 높은 거래가가 섞여 있습니다. 최근 시장을 우선하면 최근 12개월 평균은 519,000,000원, 최신 2026.05 거래는 548,000,000원입니다. 현재 최저가 601,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.8%이고, 최근 거래 흐름도 과거 대비 -15.2%입니다. 따라서 신건 가격에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61168 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 911 운정 센트레빌 309동 7층703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 139.35㎡ · 지하1층/지상20층 건물 내 7층 703호 |
| 소유자 | 전용진 (2020.08.24 거래가 344,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 601,000,000원 / 601,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사 / 397,948,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 파산선고 등기는 별도 확인
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없습니다. 2020.08.24 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 2022.06.21 키움저축은행 근저당권, 2026.04.30 경매개시결정, 2026.06.12 국 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 2022.05.12 하나캐피탈 근저당권은 2022.06.21 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
산내마을3단지운정센트레빌, 전용 139.35㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 596,333,333원이지만 최근 거래는 그보다 낮아졌습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 519,000,000원과 최신 거래 548,000,000원을 우선하는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 139.35㎡ | 10 | 548,000,000원 |
| 2026.01 | 139.35㎡ | 14 | 490,000,000원 |
| 2024.09 | 139.35㎡ | 15 | 640,000,000원 |
| 2024.04 | 139.35㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2024.04 | 139.35㎡ | 2 | 620,000,000원 |
| 2023.09 | 139.35㎡ | 5 | 710,000,000원 |
| 2022.02 | 139.35㎡ | 19 | 747,000,000원 |
| 2021.09 | 139.35㎡ | 20 | 740,000,000원 |
| 2021.07 | 139.35㎡ | 13 | 675,000,000원 |
| 2021.07 | 139.35㎡ | 17 | 680,000,000원 |
| 2021.07 | 139.35㎡ | 3 | 343,000,000원 |
| 2021.07 | 139.35㎡ | 3 | 343,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 139.35㎡ | 2건 | 519,000,000원 |
현재 최저가 601,000,000원은 전체 12건 평균 596,333,333원과 비교해도 100.8%입니다. 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 115.8%입니다. 즉 최신 시세 구간보다 오히려 높은 가격입니다. 여기에 최근 거래가 과거 구간 대비 -15.2% 하락한 흐름까지 겹칩니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가하면 최근 시장의 하락을 놓치게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 601,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,410,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 446,600,000원 | 446,600,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 246,000,000원 | 145,990,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 692,600,000원 중 예상 배당 592,590,000원, 미배당 100,010,000원입니다. 키움저축은행 채권 일부가 미배당되는 구조지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 전용면적은 139.35㎡이며 865세대 단지입니다.
- 입지. 경기도 파주시 목동동 소재 산들초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철골조경사지붕, 지하1층/지상20층 건물의 7층 703호입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시 창호로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 차량 출입 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며, 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 596,333,333원보다 최근 12개월 평균 519,000,000원과 최신 거래 548,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -15.2%입니다. 현재 시세를 고정값으로 놓고 향후 유찰가만 할인율로 계산하면 가격 위험을 과소평가할 수 있습니다.
- 파산선고 등기 확인. 2025.11.26 파산선고 등기가 있으므로 매각기일 전 파산절차와 경매 진행 관계를 원본 기록에서 확인하세요.
- 채권양도·배당 귀속 확인. 경매 신청채권자는 이에이에스제십오차유동화전문 유한회사이며 양도인은 주식회사 우리은행으로 기재돼 있습니다. 근저당 채권양도 관계를 원본으로 대조하세요.
- 국 압류·세금 확인. 2026.06.12 파주세무서장 처분의 국 압류가 있습니다. 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 실제 당해세와 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 미납 관리비 등 현장 비용은 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 매각기일 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 비싸다”
이 물건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리 인수 구조는 비교적 명확합니다. 하지만 신건 최저가 601,000,000원을 가격 측면에서 좋게 볼 근거는 부족합니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 519,000,000원이고 최신 거래는 548,000,000원이며, 현재 실질취득액은 최근 평균의 115.8%입니다. 여기에 최근 거래 추세가 -15.2%라는 하락 신호까지 있습니다.
따라서 이 사건의 판단은 “권리가 깨끗하니 신건에 들어간다”가 아니라, “권리 인수는 0원이지만 지금 가격이 최근 시장보다 높으므로 가격을 더 엄격하게 본다”가 데이터에 맞습니다. 1회 유찰 시 480,800,000원, 2회 유찰 시 384,640,000원의 시나리오가 있지만, 그 시점에도 최신 실거래를 다시 대조해야 합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 현재 사건의 핵심 결론입니다.
