의정부지방법원 2026타경61210. 고양시 일산서구 탄현동 큰마을현대아파트 105동 4층 406호입니다. 현 소유자는 양인순이고, 2017.08.21. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.09.29. 흥국생명보험주식회사 근저당권 168,000,000원입니다. 그보다 앞선 일산신용협동조합 근저당권 91,000,000원과 39,000,000원은 2020.09.29. 해지로 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 흥국생명보험주식회사의 추가 근저당권 60,000,000원, 2026.05.08. 임의경매개시결정, 롯데카드 주식회사 가압류 25,678,584원, 신한카드 주식회사 가압류 20,681,580원이 이어집니다. 제공된 권리관계상 이들은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상이고 내부도 폐문·부재로 확인하지 못한 것으로 기재되어 있으므로, 점유관계는 입찰 전 현황조사와 현장 확인으로 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61210 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 121 큰마을현대아파트 105동 4층406호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.73㎡ · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 중 4층 |
| 소유자 | 양인순 · 2017.08.21. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 흥국생명보험주식회사 / 178,403,855원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.29. 흥국생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2017년에 설정됐던 일산신용협동조합의 두 근저당권은 2020.09.29. 해지로 이미 말소됐기 때문에 이번 경매의 말소기준이 아닙니다. 현재 살아 있는 최초 담보권은 같은 날 설정된 흥국생명보험주식회사 근저당권 168,000,000원이고, 이후 추가 근저당권과 두 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 110.6%
동일 면적 84.73㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 325,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 345,000,000원이며, 현재 최저매각가 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.73㎡ | 13 | 345,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 10 | 335,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 8 | 303,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 17 | 335,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 1 | 290,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 11 | 330,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 318,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 19 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 15 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.73㎡ | 16 | 320,000,000원 |
| 평균 | 84.73㎡ | 12건 | 325,500,000원 |
거래 범위는 290,000,000원~345,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 325,500,000원입니다. 신건 최저가 360,000,000원은 이 평균보다 높은 데다 최신 거래 345,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차에서 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 흥국생명보험주식회사 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 흥국생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,678,584원 | 25,678,584원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 20,681,580원 | 20,681,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 79,799,836원 |
360,000,000원 매각 가정의 산정표입니다. 채권액은 근저당권의 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황룡초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 대규모 아파트단지·근린생활시설·각급 학교시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 큰마을대림,현대아파트는 총 2,588세대이며 준공일은 2001-12-17입니다.
- 토지. 대표 필지는 제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,049,000원/㎡, 토지 형상은 부정형·평지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 건물. 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지설비 및 전기설비가 되어 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검토. 신건 최저가 360,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.6%입니다. 최근 평균과 최신 거래를 웃도는 가격을 ‘저가’로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오 비교. 제공된 회차 시나리오는 1회 유찰 288,000,000원, 2회 유찰 230,400,000원입니다. 실제 회차별 매각조건을 법원 공고와 다시 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 전입·점유·현황조사 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 등기 재확인. 말소기준은 2020.09.29. 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 매각물건명세서에서 인수사항 유무를 최종 대조하세요.
- 배당표 성격 확인. 현재 배당표는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액 기준 산정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보류”
이 물건의 등기 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 기존 일산신용협동조합 근저당권은 이미 말소됐고, 2020.09.29. 흥국생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이 되어 그 이후의 추가 근저당·가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별개입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균이 325,500,000원, 최신 거래가 345,000,000원인데 현재 신건 최저가는 360,000,000원입니다. 최근 평균의 110.6%인 만큼, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 게다가 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.1회입니다. 따라서 결론은 등기 권리는 무난하지만, 신건 가격은 보류입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 점까지 고려해 점유관계 확인 후 회차별 가격을 다시 판단하는 접근이 적절합니다.
