의정부지방법원 2026타경61219. 파주시 목동동 761-10의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 토지는 251.4㎡입니다. 등기상 소유자는 김목단 단독소유입니다. 말소기준권리는 2023.06.09 설정된 덕양신용협동조합 근저당권 660,000,000원이고, 같은 날 뒤이어 672,000,000원의 근저당권이 추가로 설정돼 있습니다.
등기권리만 보면 말소기준 뒤의 압류와 주택임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 임차인이 3명 확인됩니다. 곽지은과 신다빈은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없다고 정리돼 있지만, 김지영은 전입신고일을 확정할 수 없어 대항력 판정이 미상입니다. 배당표가 인수액을 0원으로 계산하더라도 이 부분은 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61219 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 761-10 · 경기도 파주시 가재울로94번길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) |
| 토지 | 대 251.4㎡ · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 |
| 소유자 | 김목단 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,819,393,440원 / 1,819,393,440원 (신건) |
| 청구액 | 1,213,915,647원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸 구조
말소기준권리는 2023.06.09 접수된 덕양신용협동조합의 근저당권 660,000,000원입니다. 같은 날 두 번째 근저당권 672,000,000원이 이어지고, 2024.12.11 국의 압류, 2025.10.28 김지영의 주택임차권, 2026.05.11 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다. 등기부상 남송시멘트 주식회사·경기신용보증재단·권선우의 가압류는 각각 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 김지영 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽지은 | 미상 | 2024.03.15 / 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다빈 | 1층 | 2023.06.30 / 미상 | 10,000,000원 | 1,900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지영 | 별지기재 건물 3층 중 별지도면 표시 | 전입 미상 / 2023.08.09 | 20,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
곽지은은 2024.03.15, 신다빈은 2023.06.30 전입으로 모두 말소기준일 2023.06.09보다 뒤입니다. 두 임차인은 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 김지영은 2025.10.28 주택임차권등기를 마쳤고 임차보증금은 20,000,000원, 확정일자는 2023.08.09입니다. 하지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 미상으로 봐야 합니다.
③ 가격·회차 구조 — 시세 평가는 보류, 배당여력을 본다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,819,393,440원입니다. 비교 가능한 실거래 시세를 기준으로 한 저렴·비쌈 평가는 하지 않고, 제공된 회차별 매각가와 미배당 변화를 중심으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 | 배당액 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,819,393,440원 | 1,332,000,000원 | 1,332,000,000원 | 0원 | 466,799,506원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,455,514,752원 | 1,332,000,000원 | 1,332,000,000원 | 0원 | 106,559,604원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,164,411,801원 | 1,332,000,000원 | 1,150,367,683원 | 181,632,317원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 두 근저당권의 채권최고액 합계 1,332,000,000원이 모두 배당되는 계산입니다. 그러나 2회 유찰해 매각가가 1,164,411,801원이 되면 채권자 배당액은 1,150,367,683원으로 줄고 181,632,317원의 미배당이 발생합니다. 배당모형상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,819,393,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,593,934원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 덕양신용협동조합 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 덕양신용협동조합 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 466,799,506원 |
배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다. 신다빈의 보증금 10,000,000원, 김지영의 보증금 20,000,000원은 확인되지만 우선변제 여부는 미상이며, 곽지은의 보증금은 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 목동동 소재 해솔초등학교 북측 인근으로, 주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 251.4㎡, 제1종일반주거지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,410,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 매각조건. 건물과 토지를 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지영 대항력 확인. 임차보증금 20,000,000원, 확정일자 2023.08.09, 임차권등기 2025.10.28이 확인되지만 전입신고일은 미상입니다.
- 곽지은 보증금 확인. 2024.03.15 전입으로 대항력은 없지만 보증금 자체가 미상입니다.
- 우선변제 여부 확인. 신다빈·김지영을 포함한 임차인들의 우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 배당요구·소액임차인 요건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서의 제시외 건물 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 회차별 배당 변화 확인. 2회 유찰 시 미배당 181,632,317원이 발생하므로 매각가격이 내려갈수록 채권 회수구조가 달라집니다.
- 용도·환금성 확인. 순수 아파트가 아니라 제2종근린생활시설과 단독주택(다가구주택)이 결합된 이용형태이므로 실제 임대현황과 매수수요를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원 모형”과 “권리 확정”은 다르다
이 사건의 등기구조는 명확합니다. 2023.06.09 덕양신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·주택임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 배당모형도 현재 회차와 1회 유찰까지는 채권최고액 1,332,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 임차인 분석은 한 단계 더 남아 있습니다. 실제 임차인 3명 중 곽지은·신다빈은 대항력 없음으로 정리되지만 김지영은 전입신고일 미상으로 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 제2종근린생활시설과 단독주택(다가구주택)의 복합 이용이라는 특성도 있습니다. 따라서 이 물건은 배당모형만 보면 단순하지만, 임차관계 원본 확인 전에는 권리 안전형으로 확정하기 어려운 사건입니다.
