의정부지방법원 2026타경61219. 경기도 파주시 목동동 761-10에 위치한 건물과 토지의 경매입니다. 물건의 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 4층이며, 토지면적은 251.4㎡입니다. 일반적인 아파트 한 세대의 경매가 아니라 건물 전체의 이용구조, 임대차, 토지 및 제시외 건물을 함께 분석해야 하는 사건입니다.
표면적으로는 가격 하락폭이 큽니다. 최초 감정가 1,819,393,440원에서 현재 최저매각가 891,510,000원으로 내려왔습니다. 하지만 실거래 비교가격이 확인되지 않는 만큼 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 근저당권 채권최고액 합계가 1,332,000,000원이고, 임차인별 대항력 확인에도 남은 문제가 있어 입찰 전 검토가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61219 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 목동동 761-10 도로명주소: 경기도 파주시 가재울로94번길 3 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 토지면적 | 251.4㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 김목단 (단독소유) |
| 감정가 | 1,819,393,440원 |
| 최저매각가 | 891,510,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 경매신청 채권자 | 정안제이차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,213,915,647원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.09 덕양신용협동조합 근저당권 (채권최고액 660,000,000원) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 판단은 별개
말소기준권리는 2023.06.09 접수된 을구 1번 덕양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 같은 날 을구 2번 근저당권도 672,000,000원의 채권최고액으로 설정되었습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
2024년 발생한 남송시멘트 주식회사, 경기신용보증재단, 권선우의 가압류는 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 2024.12.11 국(파주세무서장)의 압류와 2026.05.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 세금의 실제 배당순위는 압류등기 순위만으로 확정되지 않으므로 세금채권의 법정기일과 우선순위를 별도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
확인된 실제 임차인은 곽지은, 신다빈, 김지영 총 3명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽지은 점유 부분 미상 |
전입 2024.03.15 확정일자 미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 신다빈 1층 |
전입 2023.06.30 확정일자 미상 |
10,000,000원 월 1,900,000원 |
없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 김지영 3층 301호 · 약 41.37㎡ 주택임차권등기 |
주민등록일자 미상 확정 2023.08.09 점유개시 2023.08.04 |
20,000,000원 월 850,000원 |
가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
김지영의 차임·점유개시일·점유면적은 임차권등기 내용 기준입니다. 확인된 보증금 30,000,000원은 신다빈과 김지영의 금액 합계이며, 곽지은의 보증금은 포함하지 않았습니다.
신다빈: 2023.06.30 전입으로 말소기준권리보다 늦어 해당 전입일 기준 선순위 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원입니다.
김지영: 임차권등기와 확정일자가 존재하지만 주민등록일자가 확인되지 않습니다. 2023.08.04 점유개시 및 2023.08.09 확정일자는 말소기준권리 이후입니다. 선순위 대항력이 확인된 상태는 아니며, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
김지영은 2025.10.28 배당요구가 접수된 것으로 확인됩니다. 그러나 배당요구 접수만으로 배당금 지급이나 보증금 전액 회수가 보장되지는 않습니다. 임차인별 배당순위와 임대차의 대항요건을 추가 검토해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 실제 시세와는 별개
최초 감정가는 1,819,393,440원이며, 현재 2회 유찰된 최저매각가는 891,510,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준으로 내려왔지만, 거래사례에 기반한 시세 비교가 확인되지 않아 실제 시장가치보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가 49% |
891,510,000원 | 451,805,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
624,057,000원 | 716,583,570원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% |
436,839,900원 | 901,928,499원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 낙찰가 가정액은 낮아지지만, 선순위 근저당권자에게 배당되지 못하는 금액은 커집니다. 이 미배당 채무는 원칙적으로 매수인의 인수금액과 구별됩니다. 다만 임차인의 대항력이나 별도의 인수조건이 확인되면 매수인의 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 891,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,315,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 덕양신용협동조합 | 660,000,000원 | 660,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 덕양신용협동조합 | 672,000,000원 | 220,194,900원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액을 배당채권액으로 적용한 추정 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채무액과 배당액은 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
근저당권 채권최고액 합계: 1,332,000,000원
근저당권자 예상배당 합계: 880,194,900원
채권자 미배당 합계: 451,805,100원
소유자 잔여: 0원
매수인 인수: 모형상 0원
집행비용 11,315,100원을 공제하면 근저당권자에게 배당할 수 있는 금액은 880,194,900원입니다. 을구 1번 근저당권에 660,000,000원이 배당되고, 을구 2번 근저당권에는 220,194,900원이 배당되는 계산입니다. 따라서 채권최고액을 기준으로 한 미배당 합계가 451,805,100원 발생합니다.
⑤ 입지·토지·건물 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 목동동 소재 해솔초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 석재타일 및 일부 판넬 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 251.4㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 1,410,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역입니다.
- 토지이용 제한. 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다. 매각대상 건물의 범위와 실제 점유 부분을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김지영의 대항력 확인. 임차권등기 원본, 임대차계약서, 주민등록 관련 자료를 대조해 대항요건의 성립과 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 곽지은의 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약 내용과 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 신다빈의 1층 임대차 확인. 보증금 10,000,000원과 월 차임 1,900,000원의 계약 내용, 현재 점유상태 및 실제 이용 용도를 확인해야 합니다.
- 건축물대장 대조. 연립/다세대 + 토지라는 물건종류와 근린생활시설·다가구주택이라는 감정 이용상태의 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 구조 및 이용현황을 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 덕양신용협동조합의 실제 피담보채권액, 국의 압류 관련 조세채권, 임차인의 우선변제 및 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 실거래 및 임대수익 검증. 인근 유사한 근린생활시설·다가구 건물의 실제 거래가격과 임대수익을 확인한 뒤 입찰가의 적정성을 판단해야 합니다.
- 토지이용계획 확인. 토지거래계약에관한허가구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 취득·이용·증축 등에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 실제 임차인 3명의 현재 점유 여부, 층별 점유 범위와 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
⑦ 종합 판단 — 가격보다 불확실성 해소가 먼저
- 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 현재 최저매각가가 감정가의 49%까지 하락했습니다.
- 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 건물까지 차량 출입이 가능하며 급배수·난방·승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 실제 임차인 3명 중 김지영의 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력 및 인수 여부가 미확정입니다.
- 곽지은의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 근린생활시설·다가구 이용상태와 물건종류를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 매각대상의 물리적 범위를 확인해야 합니다.
- 시세를 확인할 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 토지이용 제한과 세금·임차인 배당순위를 별도로 검토해야 합니다.
가격만 보면 2회 유찰을 거쳐 감정가의 49%까지 내려온 점이 눈에 띕니다. 그러나 이 물건은 단순한 아파트 경매가 아닙니다. 근린생활시설과 다가구주택으로 이용되는 건물 및 토지이며, 실제 임차인이 3명 존재합니다.
등기상 근저당권의 말소 구조는 비교적 명확하지만 김지영의 대항력 판정이 미완료이고, 곽지은의 보증금도 확정되지 않았습니다. 배당표상 인수 0원이라는 수치만으로 모든 임대차 위험이 해소되었다고 판단하기 어렵습니다.
또한 실제 시세가 확인되지 않은 상태이므로 최저매각가 891,510,000원이 시장가치보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 따라서 가격 할인율에 대한 가점은 제한하고, 임차인·건축물·시장가격 검증의 불확실성을 반영한 종합 C등급으로 평가합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 실제 취득위험
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 49%라는 최저매각가 비율입니다. 그러나 더 중요한 것은 낙찰 후 실제로 부담할 비용과 인수할 권리, 그리고 건물의 시장가치입니다.
덕양신용협동조합의 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당표상 인수액도 0원입니다. 하지만 임차인 김지영의 대항력 관련 사실관계가 확정되지 않았으며, 근린생활시설·다가구 이용상태와 제시외 건물의 범위도 확인해야 합니다. 이 조건들이 정리되기 전에는 단순히 유찰 횟수가 많다는 이유로 안전하거나 저렴한 물건이라고 평가할 수 없습니다.
결론은 ‘가격은 관심 대상, 입찰 판단은 보류’입니다. 임차인 대항력, 건축물 이용현황, 실제 시장가격 및 배당순위를 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.
