의정부지방법원 2026타경61227. 고양시 덕양구 토당동 우창다세대 가동 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 김준호이며, 2015년 12월 1일 매매를 원인으로 65,167,000원에 취득한 기록이 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.03.16. 국(동고양세무서장) 압류입니다. 이후 2025년 한국토지주택공사 주택임차권등기와 2026년 서울보증보험 주식회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 모두 소멸한다”는 문장으로 끝낼 수 없습니다. 한국토지주택공사의 주택임차권에는 주민등록일 2022.10.11., 점유개시일 2022.09.30., 확정일자 2022.09.13.이 기록되어 있어 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차보증금 권리입니다. 다만 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 김정원 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 있으므로, 120,000,000원을 별도 임차보증금으로 한 번 더 더해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 토당동 846-12 우창다세대 가동 3층301호 · 도로명 경기도 고양시 덕양구 지도로104번길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콩크리트슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호 |
| 사용승인 | 1990.05.28. |
| 소유자 | 김준호 (2015.12.01. 매매 · 거래가액 65,167,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 125,976,985원 |
| 말소기준 | 2023.03.16. 갑구 22번 압류 · 국(처분청 동고양세무서장) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 배당, 미상 임차는 별도 확인
현재 등기에서 기준이 되는 2023.03.16. 국 압류 이전의 과거 근저당권·가압류·경매기입 등은 이미 말소된 상태입니다. 문제의 중심은 2025.07.04. 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 등기 시점은 말소기준 이후지만 그 임차권에 기록된 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022년으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 데이터상 대항력과 우선변제권이 있는 권리로 처리되어 있습니다.
| 임차인 / 권리자 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정원 | 2025.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 김정원 보증금 대위·승계 | 2022.10.11 | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 승계 |
| 증보험 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김정원은 전입신고일이 2025.10.14.로 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력이 없습니다. 반면 ‘증보험’은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 이런 경우에는 “대항력 없음”으로 처리해서는 안 되고 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 맞습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 205,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로, 205,000,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 권리상 인수 산정이 0원이라는 사실과 가격이 싼지는 전혀 다른 문제입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,000,000원 | 81,330,000원 | 44,646,985원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,000,000원 | 40,904,000원 | 85,072,985원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,200,000원 | 8,563,200원 | 117,413,785원 | 0원 |
제시된 세 회차 모두 120,000,000원 임차보증금은 배당 시나리오 안에서 처리되고 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산은 확인되지 않은 임차인의 별도 보증금이나 대항력 있는 권리가 새로 확인되는 경우까지 포함한 확정값은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,670,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 · 대위·승계 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 125,976,985원 | 81,330,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 120,000,000원 대위·승계 임차보증금이 전액 배당되고, 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 81,330,000원이 배당되어 44,646,985원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콩크리트슬래브지붕 3층 건물의 제3층 제301호입니다. 사용승인일은 1990.05.28.입니다.
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 능곡고등학교 북측 인근으로, 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 편의성도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 장방형 토지를 다세대주택 건부지로 이용하고 있으며 북서측 도로에 접합니다.
- 도시계획. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 정비구역, 능곡재정비촉진지구, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·연립·다세대주택·아파트 용도로 사용되는 토지의 토지거래계약 허가구역 지정이 기록되어 있습니다.
- 현황 표시. 공부상 ‘가동’으로 등재되어 있으나 현황에서는 ‘A동’으로 관리되고 있습니다.
- 대지권 표시. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지 소재지번에는 ‘경기도 고양군 지도읍 토당리 846-12번지’가 남아 있어 행정 관할구역 변경이 미반영되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘증보험’ 임차관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 두고 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 대위·승계 중복 방지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 김정원 관련 대위·승계 신고로, 별도 임차보증금으로 더하지 마세요.
- 확약 범위 확인. 2026.07.15. 서울보증보험 주식회사 확약은 그 확약 대상 잔존 임대차보증금반환청구권을 실질 0원으로 만드는 근거지만, 다른 미상 임차인의 권리까지 자동 소멸시키는 근거는 아닙니다.
- 공매 병행 여부. 한국자산관리공사 2024-11580-001 공매공고와 법원경매 진행 관계를 반드시 교차 확인해야 합니다.
- 가동 / A동 표시. 공부상 ‘가동’, 현황 ‘A동’ 관리 차이를 현장에서 확인해 목적물을 정확히 특정하세요.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 확인되지 않은 상태에서 최저가 205,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 전제하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 공매 진행 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “배당상 0원”과 “확인 완료”는 다르다
현재 205,000,000원 매각을 전제로 하면 120,000,000원 대위·승계 임차보증금은 전액 배당되고, 서울보증보험 주식회사의 신청채권에는 81,330,000원이 돌아가며 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 여기에 서울보증보험 주식회사가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 담은 확약서까지 제출해 해당 권리의 인수 위험은 낮아졌습니다.
그러나 ‘증보험’이라는 별도 임차 기록은 대항력 가능·미상이고, 2024.11.01. 공매공고도 병존합니다. 또한 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 205,000,000원에 가격 메리트를 줄 수도 없습니다. 이 물건은 주된 120,000,000원 임차보증금의 배당 구조는 확인되지만, 미상 임차와 공매 절차 확인이 끝나야 비로소 인수 위험을 닫을 수 있는 사건입니다. 권리표만 보고 성급하게 안전형으로 분류하기보다는 남은 두 확인사항을 먼저 해소하는 접근이 맞습니다.
