의정부지방법원 2026타경61227. 경기도 고양시 덕양구 토당동 846-12, 우창다세대 가동 3층 301호입니다. 감정가 2억 500만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1억 45만원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 서울보증보험 주식회사이며 청구금액은 125,976,985원입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 사실이 아닙니다. 2023년 3월 16일 국 압류를 기준으로 권리의 소멸 여부를 판단해야 하지만, 그보다 앞선 2022년부터 시작된 임대차와 1억 2,000만원의 보증금이 문제입니다. 특히 보증기관의 대위·승계 기록과 서울보증보험의 확약서가 함께 존재하므로, 누가 어떤 보증금반환청구권을 보유하고 있으며 어느 권리까지 포기했는지가 낙찰 후 부담을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 시작된 임대차가 핵심

이 사건의 기준권리는 갑구 22번, 2023년 3월 16일 접수된 국의 압류입니다. 이 압류 이후 접수된 한국토지주택공사의 임차권등기와 서울보증보험의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 여기서 중요한 예외가 있습니다. LH 명의 임차권의 기초가 되는 임대차는 2022년 9월 8일 계약, 2022년 9월 13일 확정일자, 2022년 10월 11일 주민등록으로 나타납니다. 이는 2023년 3월 16일 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 2025년 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성까지 사라지는 것은 아닙니다.

과거의 근저당권 및 가압류·경매 관련 등기 중 다수는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 사건에서 직접 주목할 부분은 2023년 국 압류, 2024년 공매공고 부기등기, 2025년 LH 임차권등기, 2026년 서울보증보험의 강제경매개시결정입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, LH는 대위·승계 기록

대위·승계 기록을 중복 임차인으로 계산하지 않으면 실제 임차인 기록은 2명(김정원·증보험)입니다. 한국토지주택공사는 김정원과 관련된 보증금의 대위·승계자로 기록되어 있으므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)

현 매각가 가정에서 집행비용 2,206,300원을 제외하면 LH 임차보증금에 98,243,700원이 배당됩니다. 120,000,000원에서 부족한 금액은 21,756,300원입니다. 이 금액이 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차보증금의 미배당액이 매수인에게 인수되는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 반대로 증가합니다. 따라서 최저매각가만 비교하는 것은 잘못된 판단입니다.

현재 회차의 최저가 100,450,000원에 인수 가능액 21,756,300원을 더하면 실질취득 추정액은 122,206,300원입니다. 3회 유찰 시에는 121,665,670원, 4회 유찰 시에는 121,285,969원입니다. 최저가가 절반 이하로 떨어져도 실질취득 추정액은 약 1억 2,100만~1억 2,200만원 수준으로 크게 낮아지지 않습니다.

실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 49%라는 비율만으로 가격 메리트를 인정하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 덕양구 토당동 소재 능곡고등학교 북측 인근입니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 상태. 1990.05.28 사용승인된 3층 철근콘크리트 슬래브지붕 건물입니다. 기본적인 급·배수, 위생 및 난방설비를 갖추고 있으나, 건축연한을 고려한 누수·배관·공용부·내부 수선 상태 확인이 필요합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 정비구역(2024.07.30) 및 능곡재정비촉진지구에 해당하는 사항이 있어 정비계획과 사업 진행 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 거래허가 관련. 토지거래계약허가구역(2025.08.26, 외국인 등 대상·대상용도 주택)이 표시되어 있습니다. 매수인 자격과 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공부와 현황. 공부상 가동으로 등재되어 있으나 현황에서는 A동으로 관리되고 있습니다. 동 표시와 실제 출입구·건물 위치·호수 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 등기상 지번. 대지권의 목적인 토지 표시가 과거 행정구역인 경기도 고양군 지도읍 토당리로 기재되어 있어 행정구역 변경이 반영되지 않은 상태입니다. 현행 토지대장 및 지적공부와 대조가 필요합니다.
• 환금성. 현재 비교 가능한 실거래 기준값이 확인되지 않아 시세 및 매각기간을 수치로 판단할 수 없습니다. 다세대주택의 개별 호수 상태와 정비구역 진행 상황까지 확인한 뒤 매수 수요를 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 2026.07.15. 서울보증보험 확약서의 원문을 확인하고 포기 대상 채권, 임차권등기 말소 대상, 효력 발생 조건을 확인하세요.
• LH와 서울보증보험의 권리 관계. 등기상 임차권자는 LH이고 확약서 제출자는 서울보증보험입니다. 대위·승계 및 채권양도 관계를 확인해 LH 보증금 120,000,000원의 미배당 잔액까지 확약이 적용되는지 판단해야 합니다.
• 김정원 전입일 대조. 김정원 기록의 2025.10.14와 LH 승계 기록의 2022.10.11이 서로 다른 이유를 주민등록초본, 임대차계약서, 보증금 지급내역으로 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. 증보험으로 표시된 점유자의 실제 신원, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 확인해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 2024.11.01. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 공매 진행 여부, 매각 여부, 현재 처분 상태를 확인하세요.
• 실질취득 기준 입찰가 산정. 단순 최저가가 아니라 보증금 인수 가능액을 더한 금액을 기준으로 입찰 상한을 정하세요. 확약 효력이 확인되기 전에는 21,756,300원의 위험액을 보수적으로 반영하는 편이 안전합니다.
• 건물 현장 확인. 1990년 사용승인 건물이므로 누수, 균열, 배관, 난방, 공용부분 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 정비구역 확인. 능곡재정비촉진지구 및 정비구역 지정 사항을 관할 기관에 확인하고, 실제 사업 단계와 권리·이용 제한을 확인하세요.
• 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납액과 점유자의 인도 가능성, 명도 협의 및 인도명령 관련 사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 확약서 및 배당 관련 서류를 상호 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “최저가 49% ≠ 실질취득가 49%”

이 물건은 두 차례 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임대차의 보증금 1억 2,000만원이 존재한다는 점이 가장 큰 변수입니다. 현재 배당표 기준 미배당액 21,756,300원을 매수인 인수 가능액으로 보면 실질취득 추정액은 122,206,300원입니다.

3회, 4회 유찰로 최저가가 더 떨어져도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득 추정액은 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만 보고 입찰하는 전략은 위험합니다.

다만 이 사건에는 서울보증보험의 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있습니다. 이 확약이 실제 LH 명의 임차권의 잔액까지 포괄하는지 확인된다면 해당 청구권의 매수인 인수 위험은 실질적으로 0원이 될 수 있습니다. 반면 확약 대상 밖의 미상 점유자와 별도 임차인 위험은 여전히 남습니다.

최종 판단은 조건부 입찰 보류입니다. 확약서와 LH 임차권의 권리승계 관계, 김정원의 전입일 차이, 미상 점유자의 임대차관계를 먼저 정리해야 합니다. 최저가는 낮지만, 권리관계가 정리되기 전에는 가격 메리트를 확정할 수 없는 물건입니다.