의정부지방법원 2026타경61243. 고양시 덕양구 행신동 윤창아파트 101동 14층 1405호입니다. 감정평가상 현황은 아파트이고, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 건물의 14층 세대입니다. 현재 소유자는 안완식이며, 등기부에는 2020.05.15. 소유권이전 당시 거래가액이 228,000,000원으로 기재되어 있습니다.
권리 흐름의 핵심은 2022.04.07. 주식회사애큐온저축은행 명의로 설정된 채권최고액 366,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 2024.12.30. 한국자산관리공사로 이전됐고, 같은 한국자산관리공사가 2026.05.13. 임의경매를 신청했습니다. 따라서 경매개시결정 자체보다 그 앞선 근저당권과 그 이전관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61243 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 633-67 윤창아파트 101동 14층1405호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 충장로103번길 49 |
| 물건종류 / 현황 | 아파트 · 17층 건물 내 14층 · 현황 아파트로 이용 중 |
| 사용승인일 | 1996.06.20. |
| 소유자 | 안완식 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 368,125,928원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당권과 이전관계가 핵심
임차인 없음. 현재 산정상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 인수액은 0원입니다. 다만 등기부에는 2022.04.07. 설정된 채권최고액 366,000,000원의 근저당권이 존재했고, 2024.12.30. 한국자산관리공사로 이전된 이력이 확인됩니다. 2026.05.13. 경매개시결정의 채권자 역시 한국자산관리공사입니다.
② 가격 — 시세 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 270,000,000원으로 신건입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 270,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 216,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 172,800,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 265,420,000원 |
현재 예상배당 산정에서는 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 소유자 교부로 계산되고, 채권자 배당은 0원입니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 행신초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 능곡역(경의중앙선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 17층 건물 내 14층 세대이며 사용승인일은 1996.06.20.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 소방설비, 엘리베이터설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역이며, 과밀억제권역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 별도 임차인 신고는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 확인. 2022.04.07. 설정된 366,000,000원 근저당권과 2024.12.30. 한국자산관리공사 이전 내용을 등기부 원문에서 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2026.05.13. 경매개시결정만을 기준으로 판단하지 말고 선행 근저당권과 이전관계를 함께 대조해야 합니다.
- 배당표 대조. 청구액 368,125,928원이 존재하는데 채권자 배당이 0원으로 계산된 이유를 배당요구종기·채권계산서·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 270,000,000원이 적정한지 같은 단지·동일 또는 유사 평형의 최근 실거래와 매물호가를 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자와 인도 가능 여부는 현장 및 현황조사 원문으로 재확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 확인 완료”는 다르다
이 물건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 임차인 신고가 없고, 현재 산정상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 그러나 등기부에서는 2022년 설정된 366,000,000원 근저당권이 2024년 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026년 같은 기관이 경매를 신청한 흐름이 확인됩니다. 그럼에도 예상배당표에는 채권자 배당이 0원으로 잡혀 있어 서로 맞지 않는 부분이 있습니다.
또한 신건 최저가 270,000,000원을 최근 시세와 비교할 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 임차·인수 측면은 단순하지만, 근저당권·배당구조 확인과 시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리는 확인 후, 가격은 비교 후 판단하는 접근이 적절합니다.
