의정부지방법원 2026타경61248. 고양시 일산동구 장항동 신성하이네스트오피스텔 7층 735호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 128,000,000원이고, 매각기일은 2026.09.03입니다. 소유자 조문석은 2022.07.20 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 125,000,000원입니다. 그런데 이 물건의 핵심은 소유권이나 후순위 가압류가 아니라, 소유권 취득 직후 시작된 권준형의 주거 임대차입니다.
권준형은 2022.07.29 확정일자를 받고 2022.09.15 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준으로 선언된 고양세무서 압류는 2024.04.18이므로 임차인의 대항력 발생 시점이 훨씬 앞섭니다. 이후 2024.09.27 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 따라서 경매에서 보증금 135,000,000원이 전액 배당되지 않으면 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61248 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 854 신성하이네스트오피스텔 7층 735호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 정발산로42번길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 중 7층 · 오피스텔 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 조문석 (2022.07.20 소유권이전 · 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 148,016,622원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2024.04.18 갑구 5번 압류입니다. 그 뒤의 신용보증기금 가압류 10,000,000원, 중소기업은행 가압류 56,751,190원, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 권준형은 전입일 2022.09.15가 말소기준보다 앞서므로, 을구 11번 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당에서 회수하지 못한 임차보증금 잔액의 인수 문제는 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권준형 | 주거 · 건물전부 | 135,000,000원 | 2022.09.15 | 2022.07.29 | 2024.09.27 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
권준형은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금 135,000,000원은 중복 합산할 항목이 없고, 이 금액 자체가 권리분석의 핵심 기준입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 보증금이 현재 매각가를 웃돌아 전액 회수가 되지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 128,000,000원 | 9,592,000원 | 137,592,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 102,400,000원 | 34,833,600원 | 137,233,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 81,920,000원 | 54,954,560원 | 136,874,560원 |
1회 유찰되면 최저가는 102,400,000원까지 내려가지만 인수액이 34,833,600원으로 늘어 실질취득은 137,233,600원입니다. 2회 유찰 후 매각가가 81,920,000원까지 내려가도 인수액은 54,954,560원으로 증가해 실질취득은 136,874,560원입니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분이 임차보증금 미배당 인수로 이동합니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 권준형 보증금 | 135,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 56,751,190원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 148,016,622원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 집행비용 2,592,000원을 제외한 125,408,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 잔액 9,592,000원이 매수인 인수로 남습니다. 신용보증기금·중소기업은행·한국주택금융공사의 청구금액 합계 214,767,812원은 예상배당 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산동구청 남동측 인근으로 업무시설·오피스텔·근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 정발산역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물의 7층 735호이며, 위생·급배수·소화전·화재경보·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 약 15m, 북측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 4,890,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 다른 수요층을 가지므로 가격 판단 시 별도 실거래 확인을 전제로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 계산. 현 회차는 128,000,000원 + 인수 9,592,000원 = 137,592,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 34,833,600원, 2회 유찰 시 인수 54,954,560원으로 증가합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 권준형 보증금은 135,000,000원이고, 매각물건명세서상 배당 미변제 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입·점유 2022.09.15가 말소기준 2024.04.18보다 앞섭니다. 확정일자는 2022.07.29입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상표는 집행비용과 임차인 우선변제를 반영한 계산이므로 실제 배당표와 당해세 등을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 오피스텔의 실제 가격 메리트는 주변·동일 건물 실거래를 확인한 뒤 실질취득 137,592,000원과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 실질취득 하락”
이 사건은 후순위 가압류가 많아 보여서 어려운 물건이 아닙니다. 그 권리들은 매각으로 소멸합니다. 진짜 문제는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 권준형입니다. 보증금 135,000,000원 중 현 회차에서 125,408,000원만 배당될 것으로 계산되어 9,592,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 그래서 128,000,000원에 낙찰받아도 실질취득은 137,592,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가는 102,400,000원으로 크게 내려가지만 인수액이 34,833,600원으로 늘고, 2회 유찰 시 매각가 81,920,000원에 인수액 54,954,560원이 붙습니다. 결과적으로 실질취득은 137,233,600원, 136,874,560원으로 대항력 임차보증금 수준에 집행비용이 더해지는 범위에 계속 머뭅니다. 이 사건의 결론은 단순합니다. 입찰가는 내려가도 부담은 함께 내려가지 않는다. 반드시 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
