서울중앙지방법원 2025타경103746. 동작구 상도1동 ‘더포레스트’ 제7층 제702호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 203,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 162,400,000원입니다. 표면상으로는 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격 할인율이 아니라 대항력 임차권과 그 확약의 범위입니다.
최준의 임차보증금은 320,000,000원이고 전입일 2022.03.30, 확정일자 2022.03.22, 점유개시일 2022.04.01입니다. 배당표상 현재 회차에서 최준에게 배당되는 금액은 159,326,400원이고 부족분은 160,673,600원입니다. 대항력을 그대로 적용하면 낙찰가가 내려갈수록 인수 부족분이 커져, 매수인의 총 부담은 보증금 320,000,000원 수준으로 고정됩니다. 그러나 명세서 비고상 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약이 제출되어 최준 관련 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103746 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 제7층 제702호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 문지우 (2022.04.01. 거래가 320,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 162,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 근저당, 그리고 임차권
이 사건에서 제시된 말소기준은 2023.09.15. 압류입니다. 그보다 앞선 2021.12.27. 수협은행 근저당권은 권리내역상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 채권최고액은 5,376,000,000원이고, 이후 2022.04.01. 일부포기 말소 기재가 있으나, 현재 권리내역에는 선순위 근저당의 인수 가능성이 남아 있습니다. 따라서 입찰 전 등기부 원본에서 이 근저당이 해당 호실에 실제로 남는지 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 판단
실제 임차인으로 파악되는 사람은 최준과 박유민입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 최준의 임차보증금반환채권 양수인으로 기재되어 있으므로, 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
| 성명 | 사용관계 | 전입/확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최준 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.30 · 확정 2022.03.22 | 320,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제 가능 · 확약 반영 시 인수 0원* |
| 박유민 | 점유 관계 확인 필요 | 전입 2024.09.19 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음으로 기재 · 보증금 미상 |
박유민은 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 최준 확약과 별개로 점유·명도 및 보증금 관계는 입찰 전 확인해야 합니다. 확약은 최준의 임차권에 관한 것이며, 확약 밖의 점유자 문제까지 자동으로 해소하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 | 약 매각가의 1.9% 추정 |
| 1. 임차인 최준 보증금 | 320,000,000원 | 159,326,400원 | 부족분 160,673,600원 · 확약 전 인수 위험 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 5,376,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차 배당은 최준 보증금 일부와 집행비용으로 소진됩니다. 최준 확약을 반영하면 최준 관련 매수인 인수는 실질 0원*이지만, 배당상 미배당 구조 자체는 그대로입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 부담 시나리오
| 회차 | 최저가 | 최준 미배당 | 확약 전 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 162,400,000원 | 160,673,600원 | 320,000,000원 | 확약 전에는 최저가 하락 효과가 제한됨 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,920,000원 | 192,698,880원 | 320,000,000원 | 낙찰가는 내려가도 인수가 늘어 총액 고정 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 103,936,000원 | 218,319,104원 | 320,000,000원 | 확약 확인 없이는 저가 메리트 없음 |
이 표의 핵심은 단순합니다. 확약이 없었다면 1회, 2회, 3회 유찰 모두 매수인의 부담 기준은 보증금 320,000,000원입니다. 따라서 “최저가가 낮아졌다”는 표현은 확약 확인 전에는 맞지 않습니다. 이 사건은 확약서의 효력·적용 범위·원본 제출 여부를 확인한 뒤에야 가격을 논할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강남초등학교 서측 인근의 더포레스트 제7층 제702호입니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 제7층입니다. 사용승인일은 2021.12.10.입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 위생·급탕·냉방·난방·도시가스·화재안전장치 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 422.5㎡, 공시지가 5,668,000원/㎡, 도로 및 건축선 저촉 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 최준 권리에 정확히 적용되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 박유민은 전입 2024.09.19., 보증금·확정일자 미상입니다. 명도·점유관계 확인이 필요합니다.
- 선순위 근저당 확인. 수협은행 근저당권 채권최고액 5,376,000,000원은 말소기준보다 앞섭니다. 일부포기 말소 기재와 해당 호실 인수 여부를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준 고정. 확약이 부정확하거나 철회·무효 리스크가 있으면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 320,000,000원 기준입니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정하지 말고 대출·세금·임대 가능성을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약이 핵심, 가격은 그 다음
이 사건은 “1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려온 오피스텔”이 아니라, 보증금 320,000,000원의 대항력 임차권이 확약으로 해소되는지를 먼저 보는 사건입니다. 최준 관련 확약이 유효하게 반영되면 주된 인수는 실질 0원*으로 낮아집니다. 그러나 선순위 수협은행 근저당 기재와 박유민 점유 확인이 남아 있어, 권리상 완전한 단순 물건으로 보기 어렵습니다. 확약 원본·선순위 근저당·점유관계 확인 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.