인천지방법원 2025타경1341. 송림동 ‘참좋은집’ 제2동 6층 601호, 공부상 오피스텔입니다. 지상 10층 건물의 6층이고, 해당 호실 면적은 59.47㎡입니다. 현재 소유자는 황태원이며, 2016.04.21 농협은행주식회사가 채권최고액 124,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 압류·경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김지호입니다. 임대차계약일은 2021.01.13, 점유개시일은 2021.01.16, 주민등록일은 2021.03.18, 확정일자는 2021.03.18이고 보증금은 34,000,000원입니다. 그러나 말소기준인 2016.04.21 농협은행 근저당보다 전입이 늦어, 분석자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 따라서 현재 매각 시나리오에서 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 동구 송림동 8-467 참좋은집 2동 6층601호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 59.47㎡ · 지상10층 중 6층 |
| 소유자 | 황태원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 94,645,937원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.21 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 124,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수는 0원
등기부에는 과거 부평농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당이 있었으나 2016.04.22 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2016.04.21 농협은행주식회사의 채권최고액 124,800,000원 근저당입니다. 이후 서울특별시 강서구 관련 압류, 경매개시결정, 김지호의 주택임차권, 국세 및 양천구 압류가 이어졌고 이들은 분석자료상 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지호 | 6층 601호 59.47㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 34,000,000원 | 2021.03.18 | 2025.09.03 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김지호는 보증금 34,000,000원의 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했지만, 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금으로 볼 사안도 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 1.29억은 비교 거래 1.20억보다 높다
참좋은집은 36세대, 사용승인일은 2015.07.02입니다. 동일 면적 59.47㎡의 제공 실거래는 1건이며, 2024.07 6층 거래가 120,000,000원입니다. 평균·최고·최저도 모두 120,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 59.47㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 비교 평균 | 59.47㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
현재 최저매각가 129,000,000원은 매수인 인수 0원이므로 실질취득 역시 129,000,000원입니다. 이는 비교 실거래 120,000,000원의 107.5%입니다. 즉 현재 회차는 비교 거래보다 9,000,000원 높은 수준이므로 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,606,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 124,800,000원 | 124,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,594,000원 |
현재 매각가 129,000,000원 가정에서는 집행비용 2,606,000원, 농협은행주식회사 근저당 124,800,000원, 소유자 잔여 1,594,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 국세·지방세 압류 4건의 성격에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지상10층 중 제6층 제601호이며 사용승인일은 2015.07.02입니다.
- 입지. 송림경기장 남동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 대중교통 사정은 보통인 편입니다. 본건 남서측 및 북동측으로 각각 약 10m, 30m 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 광로3류와 도로에 접합니다. 공시지가는 1,425,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 거래성. 참좋은집은 36세대이며 동일 면적 제공 실거래는 1건입니다. 가격 판단 시 표본이 제한적이라는 점을 함께 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재확인. 실질취득 129,000,000원은 비교 실거래 120,000,000원의 107.5%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매물로 판단하지 마세요.
- 임차권 원본 확인. 김지호의 보증금은 34,000,000원이고 전입은 2021.03.18입니다. 말소기준 2016.04.21보다 후순위여서 대항력 없음으로 분석되지만 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 재대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 세목·법정기일을 원본으로 확인하세요.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 129,000,000원, 1회 유찰 103,200,000원, 2회 유찰 82,560,000원입니다. 권리 인수는 각 시나리오에서 0원으로 계산되어 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현황 점유 상태와 인도 가능 시점을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 신건 프리미엄이 없다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2016.04.21 농협은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김지호의 전입은 2021.03.18이라 대항력은 없습니다. 매수인 인수 역시 0원입니다. 따라서 핵심 리스크는 보증금 승계가 아니라 가격과 배당 변동성입니다.
현재 최저가이자 실질취득액 129,000,000원은 비교 실거래 120,000,000원의 107.5%입니다. 실거래 표본도 1건뿐이므로 신건 가격을 적극적인 저가 매수 구간으로 평가할 근거가 약합니다. 또한 국세·지방세 압류 4건은 당해세 여부에 따라 배당을 바꿀 수 있습니다. 정리하면 권리는 통과, 현재 가격은 보수적으로 접근이 맞는 사건입니다.
