의정부지방법원 2026타경61270. 고양시 덕양구 내유동 스카이캐슬 나동 4층 401호로, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등으로 이용 중이고, 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 제4층 제401호입니다. 현재 소유자는 권매화이며 2021.08.06. 거래가액 194,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 ‘모두 소멸’ 구조가 아닙니다. 말소기준으로 선언된 권리는 2025.05.15. 고양시 압류인데, 최병규는 그보다 훨씬 앞선 2021.07.20. 주민등록·점유를 갖추었고 확정일자도 2021.07.02.입니다. 따라서 원래 상태라면 보증금 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있는 대항력 인수형입니다. 다만 이번 사건에는 이를 바꾸는 별도의 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 687-4 스카이캐슬 나동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1290번길 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등 |
| 소유자 | 권매화 (2021.08.06. 거래가액 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 서울축산업협동조합 근저당권 154,800,000원은 2021.07.20. 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류와 2023년의 종전 강제경매개시결정도 각각 해제·취하로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.05.15. 고양시 압류입니다. 문제는 최병규의 전입·점유가 2021.07.20., 확정일자가 2021.07.02.이고 임차권등기 역시 2023.09.07.로 말소기준보다 앞선다는 점입니다.
② 임차인 — 대항력 有, 그러나 2026.07.09. 확약으로 실질 승계 0원
확인되는 실제 임차인은 1명, 최병규입니다. 주택도시보증공사는 이 표의 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 등기상 최병규의 임차보증금은 194,000,000원이고, 건물 전부를 대상으로 2021.07.20. 전입·점유, 2021.07.02. 확정일자를 갖추고 배당요구도 했습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최병규 | 건물 전부 | 194,000,000원 | 有 · 포기확약 | 有 | 실질 0원 |
| 임대차계약일 | 2021.07.01 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.07.02 |
| 전입 / 점유개시 | 2021.07.20 / 2021.07.20 |
| 임차권등기 | 2023.09.07 · 의정부지방법원 고양지원 2023카임5653 |
| 배당요구 | 2023.09.07 |
| 보증금 | 194,000,000원 |
확약은 최병규의 해당 임차보증금에 적용되는 것입니다. 그 범위 밖의 별도 점유자·임차관계가 확인되는 경우에는 그 권리까지 자동으로 해소되는 것이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 회차별 실질취득 — 확약 적용 시 낙찰가와 동일
이 사건은 대항력 임차보증금이 크기 때문에 확약을 무시하고 최저가만 비교하면 판단이 왜곡됩니다. 다만 2026.07.09. 확약을 반영하면 최병규 보증금에 대한 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 보므로, 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 217,000,000원 | 0원 | 0원 | 217,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 173,600,000원 | 23,630,400원 | 0원 | 173,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 138,880,000원 | 57,864,320원 | 0원 | 138,880,000원 |
* 룰상 인수액은 확약을 반영하지 않은 회차별 시뮬레이션 값입니다. 확약이 없다면 유찰로 낙찰가가 내려가도 보증금 미배당분이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 가까워지는 대항력 인수형 구조입니다. 본 사건은 2026.07.09. 대항력 포기·말소 동의 확약을 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 임차인 최병규 보증금 (우선변제) | 194,000,000원 | 194,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 19,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 집행비용 3,838,000원, 최병규 보증금 194,000,000원, 주택도시보증공사 19,162,000원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자 청구액 194,000,000원 중 미배당은 174,838,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등으로 구성돼 있습니다.
- 입지. 내유동 마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물의 제4층 제401호이며, 외벽은 돌붙임 등, 창호는 하이샤시 등 마감입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 세로변과 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.07.09. 인수조건변경확약서의 대항력 포기, 우선변제권 주장, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구가 현재 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 확약 적용 대상 확인. 실질 인수 0원 판단은 최병규의 194,000,000원 보증금에 관한 확약을 전제로 합니다. 별도의 임차관계가 발견되면 별도 분석이 필요합니다.
- 최저가만 보고 가격 판단 금지. 현재 최저가와 실질취득은 모두 217,000,000원입니다. 최근 실거래 근거를 별도로 확인하기 전에는 ‘싸다’는 가격 가정을 두지 마세요.
- 배당표 성격 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 3,838,000원, 최병규 194,000,000원, 주택도시보증공사 19,162,000원 기준이며 실제 배당순위·배당액은 법원의 최종 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 현장 점유상태와 인도 가능 시점은 입찰 전 직접 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정평가서에 기재된 토지이용계획 및 제한사항이 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.07.09. 확약서를 매각기일 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “대항력 위험은 확약으로 해소, 가격 판단은 아직 별개”
이 물건의 첫인상은 보증금 194,000,000원의 대항력 임차권 때문에 상당히 무겁습니다. 말소기준인 2025.05.15. 고양시 압류보다 최병규의 2021.07.20. 전입·점유가 앞서기 때문입니다. 하지만 2026.07.09. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 주된 인수위험은 실질적으로 0원이 됐습니다.
그렇다고 신건 최저가 217,000,000원에 곧바로 가격 메리트를 줄 수는 없습니다. 최근 거래 기준으로 시세 대비 우위가 확인되지 않았기 때문입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “확약이 유효하게 반영된다면 권리 인수는 해소, 그러나 217,000,000원의 가격 경쟁력은 별도 검증”입니다. 입찰의 승부처는 낮아 보이는 최저가가 아니라, 확약의 법적 적용범위와 실제 시장가격을 둘 다 확인하는 것입니다.
