의정부지방법원 2026타경61293. 고양시 일산서구 대화동 힐스테이트일산 102동 20층 2003호입니다. 등기상 소유자는 김혜인이고, 2019.05.29 소유권이전 등기와 함께 거래가액 457,500,000원이 기재되어 있습니다. 같은 날 고양동부새마을금고의 372,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자의 근저당 2건, 경기신용보증재단 가압류, 고양시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 등기상 채무를 직접 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 점유관계에서는 진병기가 2020.11.25 전입했고 2026.06.26 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리 2019.05.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위·배당액은 입찰 전 매각물건명세서 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61293 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2701 힐스테이트일산 102동 20층 2003호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 아파트 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상47층 건물 내 20층 2003호 |
| 소유자 | 김혜인 · 2019.05.29 소유권이전 등기 · 거래가액 457,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 684,000,000원 / 684,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 575,351,800원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.05.29 설정된 고양동부새마을금고 근저당권 372,000,000원입니다. 이후 2021.03.15과 2022.09.22에 추가 근저당이 각각 120,000,000원씩 설정됐고, 경기신용보증재단 가압류 33,820,000원, 고양시 압류, 2026.05.19 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 이 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 배당내용 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진병기 | 2020.11.25 | 2026.06.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
진병기의 전입신고는 말소기준권리인 2019.05.29보다 늦은 2020.11.25이므로 대항력이 없습니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형으로 볼 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.06.26에 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 684,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,240,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 고양동부새마을금고 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 고양동부새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 고양동부새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 33,820,000원 | 33,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,940,000원 |
집행비용·근저당권 3건·경기신용보증재단 가압류를 반영한 시뮬레이션입니다. 채권자 합계 청구액 645,820,000원, 합계 예상배당 645,820,000원, 미배당 0원, 소유자 잔여 28,940,000원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 684,000,000원 | 645,820,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 547,200,000원 | 539,328,000원 | 106,492,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 437,760,000원 | 430,982,400원 | 214,837,600원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 킨텍스역(GTX-A호선) 남서측 인근이며, 주변에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 킨텍스역(GTX-A호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로를 통해 남서측으로 노폭 약 33미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 4,586,000원/㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 대조. 사건상 아파트와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 표기가 함께 존재하므로 건축물대장·등기부·현황을 직접 대조하세요.
- 임차관계. 진병기는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 684,000,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 잔여와 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 용도·임차·가격은 확인하고 들어가야 한다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.29 고양동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고 그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 진병기도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 ‘권리상 인수 0원’과 ‘바로 입찰해도 좋은 물건’은 같은 뜻이 아닙니다. 감정평가에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있고, 임대관계와 임차보증금은 확인이 필요합니다. 또 현재 최저가 684,000,000원을 실거래 시세와 비교할 자료가 없으므로 가격 메리트도 유보해야 합니다. 결론은 권리 구조는 양호, 용도·점유·가격 검증은 필수입니다.
