의정부지방법원 2026타경61314. 고양시 일산서구 일산동 미주아파트 2동 4층 410호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 동일면적 비교 대상은 전용 57.5㎡입니다. 현재 소유자는 상속을 원인으로 2026.03.23 소유권을 취득한 서상미·서춘미 공유자이며 각 지분은 2분의 1입니다. 경매를 실행한 권리는 2013.04.11 설정된 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 374,000,000원입니다.
말소기준권리인 한국주택금융공사 근저당권과 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 2013.04.11에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 함께 기재돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 매각 후 말소 처리 범위를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 일산동 1735 미주아파트 제2동 제4층 제410호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산서구 일청로 92 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 57.5㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 서상미 지분 2분의 1 · 서춘미 지분 2분의 1 (2025.08.13 상속, 2026.03.23 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 134,421,399원 |
| 말소기준권리 | 2013.04.11 한국주택금융공사 근저당권 · 채권최고액 374,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2013년 한국주택금융공사 근저당
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제를 따로 계산할 임차인은 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 16.4% 높다
비교 단지는 미주(19-8), 동일면적은 57.5㎡입니다. 전체 9건 평균은 152,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 141,750,000원, 최신 2026.07 거래는 138,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 57.5㎡ | 2 | 138,500,000원 |
| 2025.10 | 57.5㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2025.07 | 57.5㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2024.08 | 57.5㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.06 | 57.5㎡ | 1 | 151,000,000원 |
| 2022.09 | 57.5㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2022.05 | 57.5㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2021.12 | 57.5㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 57.5㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.5㎡ | 2건 | 141,750,000원 |
최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 141,750,000원의 116.4%입니다. 최신 거래 138,500,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 게다가 최근 거래와 과거 거래의 흐름을 비교한 지표는 -8.9%로 하락 방향입니다. 전체 9건 평균 152,500,000원만 보면 격차가 작아 보이지만, 과거 188,000,000원·170,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 기준으로 삼기에는 최근 시세보다 덜 적합합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 374,000,000원 | 161,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 한국주택금융공사 채권최고액 374,000,000원 중 161,890,000원이 배당되고, 미배당은 212,110,000원입니다. 신청 청구액 134,421,399원은 현재 회차 배당액 범위 안에 있으나, 1회 유찰 시 배당액 129,352,000원으로 신청 청구액에 미달합니다. 미배당 채권은 배당 부족분이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 165,000,000원 | 161,890,000원 | 212,110,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 244,648,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 270,678,400원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현산중학교 북동측 인근이며 학교, 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 외곽공도와 접하고 단지 내 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역·절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 단지 규모. 미주(19-8)는 75세대이며 사용승인일은 1989.07.25입니다.
- 거래 흐름. 동일면적 거래는 2021.06부터 2026.07까지 9건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 141,750,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 152,500,000원보다 최근 12개월 평균 141,750,000원과 최신 거래 138,500,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -8.9%이므로 과거 고가 거래만 보고 응찰 상한을 높이지 않는 것이 중요합니다.
- 금지사항등기 확인. 2013.04.11 한국주택금융공사 관련 금지사항등기의 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 소유관계 확인. 현재 소유자는 서상미·서춘미 각 2분의 1 공유이며 상속등기는 2026.03.23 이뤄졌습니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 임차인 조사 내역이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 경매와는 거리가 있습니다. 그러나 현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 141,750,000원의 116.4%이고 최신 거래 138,500,000원보다도 높습니다. 최근 흐름까지 -8.9% 하락인 만큼, 권리는 통과해도 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 신건 최저가 자체에 가격 메리트를 부여하기보다 실제 응찰가는 최근 거래 수준과 향후 유찰 여부를 함께 놓고 판단하는 편이 데이터에 더 부합합니다.
