인천지방법원 2025타경1413. 인천 미추홀구 주안동 더벤3차 5층 503호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 박주안이며, 2020.07.31. 농협은행주식회사가 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 인천신용보증재단 가압류, 농협은행의 임의경매개시결정, 웰컴저축은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다.
임차관계에서는 김명임이 확인됩니다. 전입일은 2020.08.14., 배당요구일은 2025.10.30.입니다. 전입이 말소기준권리인 농협은행 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현 자료 기준 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 원본 명세서에서 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1413 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1468-12 더벤3차 5층 503호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 미추홀대로598번길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중 · 지상 9층 중 5층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 사용승인일 2019.07.15. |
| 소유자 | 박주안 · 소유권이전 등기 2020.07.31. · 매매 원인 2019.07.08. |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 206,547,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.07.23. 설정됐던 동암신용협동조합의 근저당권 1,872,000,000원과 693,600,000원은 2020.07.31. 이미 등기부상 말소됐습니다. 그날 박주안의 소유권이전과 함께 농협은행주식회사의 근저당권 237,600,000원이 새로 설정됐고, 이것이 경매상 말소기준입니다.
이후 2025.03.27. 인천신용보증재단의 66,141,709원 가압류, 2025.07.31. 농협은행의 임의경매개시결정, 2025.09.04. 웰컴저축은행주식회사의 6,292,808원 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명임 | 2020.08.14. | 미상 | 미상 | 2025.10.30. | 없음 | 미상 | 해당없음 |
③ 가격 판단 — 신건 235,000,000원, 시세 단정은 보류
더벤3차는 2019.07.15. 사용승인된 8세대 규모이며, 비교 대상으로 잡힌 면적은 82.62㎡입니다. 그러나 동일 면적 거래 매칭이 성립하지 않아 이 물건의 235,000,000원을 최근 실거래와 직접 비교할 수 없습니다.
따라서 신건 최저가 235,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’ 또는 ‘비싸다’고 단정하지 않는 것이 맞습니다. 현재 자료에서 확인되는 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회이고 평균 할인율도 0.0%입니다. 이 수치만으로 가격 가점을 주기보다는 실제 동일·유사 면적의 최근 거래와 임대가를 추가 확인하는 접근이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 237,600,000원 | 230,910,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 66,141,709원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 6,292,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 310,034,517원, 채권자 예상배당은 230,910,000원, 미배당은 79,124,517원입니다. 농협은행의 신청채권액 206,547,986원은 현재 회차 배당 시뮬레이션상 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김명임의 보증금·확정일자 확인 결과에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천주안남초등학교 서측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·아파트·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 시민공원역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 9층 건물로, 사용승인일은 2019.07.15.입니다. 기본 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 남서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접하고, 4필 일단의 토지는 업무시설 외 2의 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,506,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 더벤3차는 총 8세대 규모입니다. 동일 면적 거래 매칭이 성립하지 않아 실제 매매·임대 수요와 최근 거래가격을 현장에서 추가 확인하는 것이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김명임의 전입은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당순위와 명도 협의를 위해 원본 명세서 확인이 필요합니다.
- 점유상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 되지 않았습니다. 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 235,000,000원을 동일·유사 면적 최근 실거래와 임대가에 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원이지만, 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당표는 입찰 직전 최신 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 거래자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.31. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김명임의 전입도 2020.08.14.로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않는 상태에서 신건 235,000,000원을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 현재 회차에서 채권 미배당도 79,124,517원 발생하고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인의 배당순위도 최종 확인이 필요합니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
