의정부지방법원 2026타경61315. 일산동구 장항동 양우로데오시티 15층 1502호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박성현이며 2020.11.26. 거래가액 110,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.08.25. 인천세무서장 명의의 압류입니다. 이후 고양시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 가장 눈에 띄는 것은 신수빈의 주택임차권입니다. 전입일은 2020.11.18.로 말소기준인 2022.08.25.보다 빠르고, 임차권등기 내용에는 1차 보증금 110,000,000원, 2차 보증금 115,500,000원이 기재되어 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 현재 최저가보다 보증금이 큰 대항력 인수형을 우선 검토해야 합니다. 이 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 수렴할 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 변경점이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 양도 전 주택임차권자 신수빈의 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.07.16.자 인수조건변경확약서를 제출했습니다. 따라서 신수빈에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 신수빈 관련 권리에만 적용되며 다른 점유관계에는 자동으로 확대되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 730-1 양우로데오시티 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 지하3층/지상15층 중 15층 |
| 소유자 | 박성현 (2020.11.26. 거래가액 110,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 감정평가 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 확약이 승부처
말소기준은 2022.08.25. 국(처분청 인천세무서장)의 압류입니다. 그 뒤 2022.10.11. 고양시 압류, 2023.05.17. 주택도시보증공사 가압류, 2023.12.15. 신수빈의 주택임차권등기, 2026.05.21. 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기 순위상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신수빈 | 2020.11.18 · 건물전부 · 주거(임차권등기) | 등기상 1차 110,000,000원 / 2차 115,500,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2023.12.15 | 실질 0원 확약으로 대항력 포기·말소 동의 |
| 최서영 | 2025.09.01 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
최서영은 전입일이 2025.09.01.로 말소기준 2022.08.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 그 사정만으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유관계와 명도 대상은 입찰 직전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 103,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 건물·동일 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 가격이 최근 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가나 과거 소유권 거래가액만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 100,758,000원 |
| 3. 갑구 16번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 103,000,000원에서 집행비용 2,242,000원을 제외한 100,758,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 계산입니다. 총 채권액 3,713,000,000원 대비 미배당액은 3,612,242,000원입니다. 신수빈 관련 대항력은 확약으로 포기되어 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 대상물건은 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 근린생활시설 및 오피스텔 용도의 건부지에 위치합니다.
- 입지. 일산동부경찰서 북서측 인근으로 대규모 근린생활시설·오피스텔·관공서 등이 밀집한 상업지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 근거리에 지하철 3호선 정발산역이 있으며 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남동측 약 20m, 북동측 약 15m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 정방형으로 업무용 이용상황입니다. 공시지가는 4,497,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·화재경보·주차장 설비 등이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.16.자 인수조건변경확약서에서 주택도시보증공사의 대항력 포기와 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 신수빈 임차권등기가 실제 매각 이후 말소되는 절차와 조건을 매각물건명세서·법원기록과 대조하세요.
- 최서영 점유 확인. 2025.09.01. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 여부와 인도 대상 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 같은 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래를 별도로 확인하기 전에는 103,000,000원의 가격 우위를 전제하지 마세요.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등 실제 우선채권이 반영되면 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 오피스텔의 공용관리비 체납과 실제 점유자 인도 문제를 관리사무소·현장조사로 점검하세요.
맺으며 — 권리 위험은 해소됐지만 가격은 아직 미확정
이 사건의 본질은 “대항력 있는 임차권이 있었지만, 확약으로 매수인 인수 위험이 제거된 물건”입니다. 신수빈은 전입일이 말소기준보다 빠르고 임차권등기상 보증금도 115,500,000원으로 현재 최저가보다 높아, 원래 구조라면 매우 신중해야 합니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의하면서 신수빈 관련 실질 인수액은 0원이 됐습니다.
반면 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가 확인되지 않아 103,000,000원이 싸다는 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리 핵심위험은 확약으로 해소, 실질취득 1.03억. 다만 최근 시세 확인 전 가격 판단은 보류”입니다. 권리만 보고 입찰하기보다 확약서 원본과 현재 점유관계, 최근 오피스텔 실거래를 함께 확인하는 사건입니다.
