의정부지방법원 2026타경61364. 고양시 덕양구 내유동 더드림빌 1동 301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 홍성분이며 2021.09.28. 매매로 소유권을 취득했고 거래가액은 205,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 2021년부터 이어진 임차인의 선순위 점유·전입과 그 뒤 제출된 대항력 포기 확약입니다.
임차인 유종애는 2021.08.12. 임대차계약, 2021.08.13. 확정일자, 2021.08.26. 점유개시, 2021.08.27. 주민등록을 갖추고 보증금 205,000,000원으로 건물 전부를 임차했습니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2022.09.26.이므로 전입이 그보다 빠릅니다. 따라서 확약만 없다면 대항력이 인정되어 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61364 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 284-40 더드림빌 1동 3층301호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 덕양구 통일로1108번길 106 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택 · 철근콘크리트조 4층 중 3층 301호 |
| 사용승인일 | 2017.02.10 |
| 소유자 | 홍성분 · 2021.09.28. 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약이 바꾼다
등기부상 2017.03.10. 고양누리새마을금고 근저당권 1,200,000,000원이 있었지만 2018.04.25. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.09.26. 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 전입일 2021.08.27.은 이보다 앞서므로, 원래 구조만 보면 대항력 있는 임차인입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유종애 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2021.08.27 / 2021.08.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 후 실질 0원 |
② 인수금액 — 확약 전과 확약 후를 구분해야 한다
이 사건은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 이유만으로 위험물건이라고 결론 내리면 틀립니다. 보증금 205,000,000원은 최저매각가 167,000,000원보다 크고, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 선순위 임차인 인수형입니다.
| 회차 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 167,000,000원 | 41,138,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 133,600,000원 | 74,070,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,880,000원 | 100,416,320원 | 실질 0원 |
즉 룰상 인수액은 유찰될수록 커지지만, 이 사건에서는 해당 임차인에 대한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있으므로 실제 매수인 부담을 그 금액으로 더해서는 안 됩니다. 확약의 효력은 유종애 임차권에 한정해 해석해야 하며, 다른 미상 임차인에 대한 포기까지 의미하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 유종애 보증금 (우선변제) | 205,000,000원 | 163,862,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 41,138,000원이나, 2026.07.09. 확약으로 유종애 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 선순위 차감이 발생해 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내유초등학교 동쪽 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 단독주택, 주거나지, 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평지붕 4층 건물의 3층 301호이며 사용승인일은 2017.02.10.입니다.
- 도로. 서쪽으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 소로2류 접함, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.07.09. 인수조건변경확약서가 핵심입니다. 매각물건명세서 원문과 확약 내용의 유지 여부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 전액 변제되지 않더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 우선배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 점유 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 평형 최근 실거래 자료가 없어 감정가 167,000,000원의 시장 적정성을 이 자료만으로는 검증할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금 관련 배당자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 “확약의 효력”이 핵심
표면만 보면 보증금 205,000,000원의 선순위 임차인이 있고 최저가가 167,000,000원이라 위험해 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 41,138,000원의 미배당 보증금을 계산합니다. 하지만 이 사건은 2026.07.09. 제출된 인수조건변경확약서 때문에 결론이 달라집니다.
주택도시보증공사는 유종애의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 다만 세금 압류와 실제 점유관계, 확약의 매각조건 반영 여부를 최종 확인해야 하고, 실거래 시세 자료가 없으므로 가격 메리트까지 높게 평가할 근거는 부족합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 입찰 전 원문 확인이 필수인 물건입니다.
