서울중앙지방법원 2025타경103793. 관악구 신림동 리치아트빌 3층 302호, 다세대주택(도시형생활주택단지형)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아닙니다. 등기부상 김현아 임차권은 전입일 2022.04.15, 확정일자 2022.03.14, 보증금 250,000,000원으로, 말소기준권리인 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다. 원칙대로라면 낙찰가가 내려가도 매수인 실질취득은 보증금 250,000,000원 수준으로 고정됩니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고상 주택도시보증공사는 임차권자 김현아의 임차보증금반환채권 양수인이고, 2026.05.04자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 단, 이 확약은 김현아 임차권에만 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103793 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 98-166 리치아트빌 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 전용 28.72㎡ |
| 소유자 | 사형택 (2020.03.31. 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 HUG 가압류, 임차권은 그보다 앞선다
등기 흐름만 보면 특이합니다. 2020년 관악농업협동조합 근저당권은 2020.03.31 일부포기 말소로 처리되어 현재 말소기준으로 삼지 않습니다. 국 압류도 2022.02.09 해제로 말소되었습니다. 실질 말소기준은 2023.09.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 앞선 임차인의 전입·확정일자가 있어, 원칙상 대항력과 우선변제권이 모두 성립하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, HUG는 보증금 승계자
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현아 | 건물의 전부 / 주거 (임차권등기) | 2022.04.15 | 2022.03.14 | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 양수 |
실제 임차인은 김현아 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인이 아니라 김현아의 임차보증금반환채권 양수인이며, 대항력 및 우선변제권 승계자로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다. 보증금 기준 총액은 250,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,958,400원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 김현아 보증금 (우선변제) | 250,000,000원 | 221,641,600원 | 부족분 28,358,400원 · 확약 없으면 매수인 인수 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 720,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표 기준 룰상 매수인 인수액은 28,358,400원이나, 김현아 임차권에 대한 확약서가 있어 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 가격·환금성 — 실거래 비교가 비어 있는 소형 다세대
이 물건은 리치아트빌 10세대, 사용승인일 2020.02.04, 대상면적 28.72㎡의 소형 다세대입니다. 제공 데이터상 실거래 표본은 없고, 최근 낙찰사례도 없습니다. 그러므로 “감정가 2.82억에서 1회 유찰되어 싸다”는 식의 결론은 위험합니다. 특히 대항력 임차권이 있는 사건은 확약을 반영하지 않으면 최저가가 낮아져도 총 부담이 보증금 수준으로 유지됩니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 소재 영락고등학교 남측 인근. 주위는 공동주택과 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대이며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철신림선 서울대벤처타운역·관악산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상5층 리치아트빌 내 제3층 제302호입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 화재탐지설비, 승강기설비를 갖추었습니다.
- 토지. 신림동 98-166, 98-167 2필 일단의 가장형 토지로, 현황 건부지(공동주택·다세대주택)로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 3~4M 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 없음으로 제시됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. “대항력 포기·임차권등기 말소 동의” 확약서가 실제 매각기록에 첨부되어 있는지, 문구가 김현아 임차권에 정확히 대응되는지 확인해야 합니다.
- 확약 밖 점유 확인. 확약은 김현아 임차권에만 적용됩니다. 현황 점유자, 전입세대, 미상 임차인 여부는 별도로 재확인해야 합니다.
- 인수액 계산 혼동 금지. 확약이 없으면 현 회차 룰상 인수는 28,358,400원, 2회 유찰 시 72,846,720원, 3회 유찰 시 108,437,376원입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 환금성 보수 적용. 총 10세대 소형 다세대이고, 제공 데이터상 최근 실거래·낙찰사례가 없습니다. 매도 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령·확약서·전입세대열람을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 핵심은 “싸진 최저가”가 아니라 “확약의 효력”
이 사건을 최저가 225,600,000원짜리 다세대라고만 보면 안 됩니다. 원칙적으로는 보증금 250,000,000원의 대항력 임차권이 있어, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사 측 확약서 때문에 김현아 임차권의 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 결론적으로 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 전세보증금 회수형 사건의 절차 성격과 소형 다세대의 환금성 한계가 남습니다. 확약 원본 확인 전에는 보수적으로, 확인 후에도 가격은 공격적으로 낮춰야 하는 물건입니다.