서울중앙지방법원 2025타경103812. 서초구 방배동 ‘방배아트자이’ 101동 202호, 전용 126.6226㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2019.04.16 주식회사국민은행 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정 및 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 잡힙니다. 다만 이 사건은 권리보다 가격과 임차인 미상 정보가 핵심입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있지만, 임차인 조정은의 전입일과 보증금이 미상이라 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다.
가격도 조심스럽습니다. 최저매각가 31.28억은 이미 한 번 유찰된 가격이지만, 동일 면적 실거래 평균 30.5125억보다 76,750,000원 높습니다. 감정가 39.1억이 아니라 최저가 31.28억을 기준으로 보더라도, 이 물건은 아직 시세 평균 대비 저가 매수 구간이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103812 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 3278 방배아트자이 101동 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 방배아트자이 · 전용 126.6226㎡ |
| 소유자 | 김철옥 |
| 감정가 / 최저가 | 3,910,000,000원 / 3,128,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 비엔케이저축은행 외 / 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 국민은행 근저당
말소기준권리는 2019.04.16 을구 1번 주식회사국민은행 근저당권입니다. 등기상 신탁 이전과 신탁등기 말소 기록, 후순위 근저당 및 가압류, 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당표 데이터는 국민은행, 부림저축은행, 을구 4번 근저당 순으로 배당을 산정하고 있습니다. 다만 등기권리 목록에는 을구 2번 근저당권의 말소 기록도 함께 존재하므로, 입찰 전 원본 등기부와 배당요구 종기를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 중복신고 없음
보증기관 대위·승계 신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 보증금 중복 합산 이슈는 자료상 확인되지 않고, 실제 임차인은 김종선, 조정은 2명으로 봅니다. 핵심은 조정은입니다. 김종선은 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 정리되지만, 조정은은 전입신고일과 보증금이 미상입니다.
| 임차인 | 점유/용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종선 | 미상 | 2023.12.05 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조정은 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.09.16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 평균보다 높다
방배아트자이 동일 면적 126.62㎡ 실거래 4건입니다. 표본은 2025년 1~3월 거래와 2022년 1월 거래가 함께 포함되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 126.62㎡ | 9 | 3,355,000,000원 |
| 2025.03 | 126.62㎡ | 11 | 3,170,000,000원 |
| 2025.01 | 126.62㎡ | 1 | 2,850,000,000원 |
| 2022.01 | 126.62㎡ | 10 | 2,830,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 3,051,250,000원 |
현재 최저가 3,128,000,000원은 실거래 평균 3,051,250,000원보다 높고, 데이터상 시세 대비 비율도 102.5%입니다. 자료상 산정 인수액 0원을 더한 실질취득가도 결국 3,128,000,000원이므로, 시세 비교는 최저가가 아니라 이 실질취득가 기준으로 해도 결론은 같습니다. 아직 평균 대비 싸지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,680,000원 | 약 매각가의 1.1% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,115,520,000원 | 1,115,520,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사부림저축은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 3. 을구 4번 근저당 | 2,000,000,000원 | 778,800,000원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 김재준 | 157,567,954원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 김재준 | 19,689,242원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 김정자 | 28,040,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권 총액 4,520,817,196원 중 예상 배당은 3,094,320,000원, 미배당은 1,426,497,196원입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 조정은 임차인의 전입일·보증금 미상 리스크는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상문고등학교 서측 인근의 방배아트자이 101동 2층 202호입니다. 인근은 아파트단지, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 방배역이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물 내 2층입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 환금성. 방배아트자이는 353세대, 사용승인일 2018.10.29입니다. 동일 면적 실거래는 4건, 평균 3,051,250,000원으로 산정되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조정은 임차인 확인. 전입일·보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 보고 원본 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 김종선 임차인 확인. 전입일 2023.12.05로 말소기준 2019.04.16 이후라 자료상 대항력 없음입니다. 다만 보증금은 미상입니다.
- 실질취득가 기준 입찰. 자료상 인수 0원 기준 실질취득은 3,128,000,000원입니다. 이 금액은 실거래 평균의 102.5%입니다.
- 배당표와 등기 원본 대조. 데이터상 배당표에는 을구 2번 부림저축은행 근저당 배당이 반영되어 있으나, 등기권리 목록에는 해당 근저당 말소 기록도 함께 존재합니다.
- 관리비·점유 명도. 대단지 아파트라도 체납 관리비 공용부분과 점유자 인도 문제는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 1회”보다 중요한 것은 실질취득가다
이 사건은 감정가 39.1억에서 한 번 유찰되어 최저가가 31.28억까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 커 보입니다. 하지만 실거래 평균은 30.5125억이고, 자료상 인수액 0원을 적용한 실질취득가도 31.28억입니다. 결국 현재 회차의 가격은 실거래 평균보다 높은 구간입니다. 여기에 조정은 임차인의 전입일·보증금 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 분명합니다. 권리는 확인 가능, 가격은 아직 보수, 임차인은 원본 확인 필수.
