서울중앙지방법원 2025타경103844. 동작구 상도1동 더포레스트 606호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 등입니다. 소유자 오승훈은 2022년 4월 13일 매매를 원인으로 2022년 5월 27일 소유권을 이전받았고 거래가액은 230,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 가격이 아니라 먼저 양유진의 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 4월 13일, 주민등록일과 점유개시일은 2022년 5월 27일입니다. 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023년 2월 7일이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

그 상태라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 인수형입니다. 하지만 이번 사건은 여기서 반전이 있습니다. 주택도시보증공사는 양유진의 임차보증금반환채권을 양수해 대항력과 우선변제권을 승계한 경매신청채권자이고, 보증금 전액을 배당받지 못해도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 양유진의 임차권에 적용되므로 본 분석에서는 그 인수액을 실질 0원*으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원*

과거 수협은행의 5,376,000,000원 공동담보 근저당은 2022년 1월 25일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐고, 수협은행 신탁 역시 2022년 5월 27일 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 분석에서 핵심 말소기준은 2023년 2월 7일 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025년 11월 14일 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

* 확약은 양유진의 임차보증금반환채권에 대한 포기·말소 동의에 적용한 것입니다. 배당표의 미배당액은 확약을 적용하기 전 기계적 배당계산상 금액입니다.

② 가격 판단 — 3회 유찰 51.2%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 88,576,000원으로 감정가 173,000,000원의 51.2% 수준이며 3회 유찰 상태입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 70,860,800원, 5회 유찰 시 56,688,640원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 가격 적정성을 바로 대조할 시세 근거가 없습니다. 따라서 감정가보다 크게 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 업무시설(오피스텔)이고 사건상 용도가 근린시설로 분류돼 있어, 실제 매수층과 환금성은 주거용 아파트와 같은 방식으로 평가하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,576,000원 가정)

배당계산상 양유진 보증금의 미배당액은 143,418,368원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 230,000,000원 청구는 양유진의 임차보증금반환채권을 양수한 관계이므로 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강남초등학교 서측에 위치하며, 인근은 오피스텔·단독주택·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 전철역인 상도역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 9층 건물이며 E/V설비·기계식주차설비·위생 및 급배수설비·소화전설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 4~5m 도로에 접합니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 422.5㎡, 공시지가 5,668,000원/㎡, 사다리형·완경사·소로한면 조건입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역 등이 포함되고, 도로와 건축선에 저촉됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성 전제를 두지 않는 편이 안전합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력포기 확약서의 적용 대상이 양유진의 230,000,000원 보증금반환채권인지, 잔존채권 포기와 임차권등기 말소 동의가 매각 조건상 그대로 유지되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 낙찰 후 양유진 명의 주택임차권등기 말소 절차와 제출된 동의서의 실행 방식을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.05.27 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 매각 후 취급과 말소 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%와 3회 유찰만 보고 응찰가를 정하지 말고, 더포레스트 및 인근 유사 오피스텔·업무시설의 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용이므로 실제 건축물 용도와 이용현황을 입찰 전 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 직접 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 판단해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 틀리고, “51.2%라 싸다”도 틀리다

이 물건은 겉으로 보면 보증금 230,000,000원의 대항력 임차인이 있는 위험한 사건입니다. 현재 최저가 배당계산에서도 143,418,368원의 미배당액이 남습니다. 일반적인 인수형이라면 최저가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다.

하지만 이번 사건은 주택도시보증공사가 임차보증금반환채권과 대항력·우선변제권을 승계한 뒤, 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 대항력포기 확약서를 제출했습니다. 그래서 양유진 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 보는 것이 핵심입니다.

다만 권리가 정리됐다고 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 최저가가 감정가의 51.2%이고 3회 유찰됐지만, 이를 실제 거래시세와 비교할 자료가 없습니다. 게다가 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용입니다. 따라서 결론은 “권리상 주된 인수 위험은 확약으로 해소, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류.” 이 사건에서 가장 중요한 입찰 전 확인사항은 확약서 원문과 실제 시세입니다.