서울중앙지방법원 2025타경103861. 서울대입구역 서측 인근의 ‘마에스트로캠퍼스타운’ 9층 904호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 전용면적은 13.15㎡이고, 건물은 2012.10.19 사용승인됐습니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 1회 유찰이 아니라 2023.03.02 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김태연입니다. 김태연은 전입 2022.12.26, 점유개시 2022.12.25, 확정일자 2022.11.28, 보증금 150,000,000원으로 확인됩니다.
현재 최저매각가 112,800,000원에서 집행비용 2,379,200원을 먼저 공제하면 김태연에게 예상 배당되는 금액은 110,420,800원입니다. 보증금 150,000,000원 중 39,579,200원이 남고, 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 낙찰가 112,800,000원만 보는 것이 아니라 112,800,000원 + 39,579,200원 = 152,379,200원을 경제적 취득비용으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103861 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 893-12 마에스트로캠퍼스타운 9층 904호 · 남부순환로 1773 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 13.15㎡ · 15층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김영숙 (2020.12.28 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 112,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태연 / 150,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.03.02 을구 1번 근저당권 · 지완 · 채권최고액 1,126,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 후순위 가압류·압류·경매개시결정과 지완의 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 김태연의 임차권등기 접수일 자체는 2025.01.03이지만, 그 기초가 되는 전입과 점유가 말소기준인 2023.03.02보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 김태연의 보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차 관련 기재 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태연 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 확정 2022.11.28 점유 2022.12.25 전입 2022.12.26 배당요구 2025.01.03 | 150,000,000원 | 有 | 有 | 39,579,200원 인수 |
| 기사항전 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김태연은 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있고, 동시에 말소기준보다 전입·점유가 앞서 대항력도 인정되는 구조입니다. 반면 명세서상 ‘기사항전’이라는 주거 기재는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 별도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 85.0%가 아니라 실질취득 114.8%를 봐야 한다
마에스트로캠퍼스타운 전용 13.15㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 131,166,666원이지만 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 132,750,000원, 최신 거래는 2025.09의 132,000,000원이고, 최근 가격 추세는 이전 구간 대비 +1.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 13.15㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2025.03 | 13.15㎡ | 15 | 133,500,000원 |
| 2024.09 | 13.15㎡ | 13 | 128,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 14 | 129,000,000원 |
| 2024.08 | 13.15㎡ | 13 | 134,000,000원 |
| 2024.06 | 13.15㎡ | 12 | 128,000,000원 |
| 2023.01 | 13.15㎡ | 7 | 129,500,000원 |
| 2022.07 | 13.15㎡ | 9 | 135,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 9 | 132,000,000원 |
| 2022.06 | 13.15㎡ | 8 | 132,000,000원 |
표면적으로만 보면 최저가 112,800,000원은 최근 12개월 평균 132,750,000원의 85.0%입니다. 그러나 이 사건에서는 그 숫자로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득 152,379,200원은 최근 12개월 평균보다 19,629,200원 높고 약 114.8%, 최신 거래 132,000,000원보다 20,379,200원 높고 약 115.4%입니다. 즉 권리 인수까지 합치면 최근 시세보다 비싼 취득입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김태연 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 112,800,000원 | 39,579,200원 | 152,379,200원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 90,240,000원 | 61,784,320원 | 152,024,320원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 72,192,000원 | 79,507,456원 | 151,699,456원 |
낙찰가는 112,800,000원 → 90,240,000원 → 72,192,000원으로 내려가지만, 인수액은 39,579,200원 → 61,784,320원 → 79,507,456원으로 늘어납니다. 결과적으로 총부담은 계속 약 152,000,000원 안팎입니다. 이 사건에서는 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,379,200원 |
| 1. 임차인 김태연 보증금 | 150,000,000원 | 110,420,800원 |
| 2. 근저당 · 지완 | 1,126,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 조용민 | 170,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김창억 | 115,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김태연 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 김태연 보증금 일부만으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 김태연 보증금 미배당액 39,579,200원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 전용 13.15㎡ 소형 주거형 물건입니다.
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동, 서울대입구역(지하철 2호선) 서측 인근입니다. 주위는 오피스텔·아파트·업무용빌딩·근린생활시설 등이 있는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울대입구역·봉천역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.10.19 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물이며 난방·위생·급배수·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 거래. 마에스트로캠퍼스타운은 117세대이고 전용 13.15㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 132,750,000원, 최신 거래는 132,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 112,800,000원이 아닌 152,379,200원을 시세와 비교해야 합니다.
- 김태연 보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유관계, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 김태연은 임차권자이자 경매신청채권자이므로 150,000,000원 청구의 채권원인을 원본에서 확인해야 합니다.
- ‘기사항전’ 주거 기재 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 김태연 인수액이 커져 실질취득은 계속 150,000,000원대에 머뭅니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수인 부담 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “112,800,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 유찰된 최저가만 보면 최근 시세 대비 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 김태연의 보증금 150,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서는 배당 후 39,579,200원이 남아 매수인에게 인수되고, 낙찰가와 합친 실질취득은 152,379,200원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 132,750,000원과 최신 거래 132,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰돼도 상황은 크게 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 김태연 보증금의 미배당분이 증가해 총부담이 150,000,000원 수준에 집행비용을 더한 범위에서 움직입니다. 여기에 전입·보증금이 확인되지 않은 별도 주거 기재까지 남아 있습니다. 따라서 결론은 “표면가격은 할인, 실질가격은 시세 이상, 권리위험도 존재”입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 점유관계의 실체 확인입니다.
