인천지방법원 2025타경509977. 부평동 ‘그린파크’ 6층 602호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 주택임차권자 김문규입니다. 임대차계약일은 2022.06.11, 확정일자는 2022.06.13, 전입 및 점유개시는 2022.07.15이며 임차보증금은 324,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.01.20 국의 압류보다 전입이 앞서므로 김문규는 대항력이 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다.
그대로라면 감정가와 같은 264,000,000원에 매각될 때 집행비용 4,496,000원을 제외한 259,504,000원이 김문규 보증금에 배당되고, 64,496,000원이 남습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 “주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨”이 명시되어 있어 김문규 임차권에 대해서는 실질 인수 0원으로 처리합니다. 이 확약의 효과는 김문규 임차권에 한정되며, 다른 임차권이 별도로 확인되는 경우에는 그 권리를 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경509977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-12 그린파크 6층 602호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로160번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 중 6층 602호 |
| 소유자 | 송자영 · 2022.01.12 매매 · 거래가액 324,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 324,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 승부처
말소기준은 2023.01.20 국의 압류입니다. 김문규의 전입·점유개시일 2022.07.15가 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자 2022.06.13과 배당요구도 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 2024.08.12에는 보증금 324,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고, 2025.06.16 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김문규 | 6층 602호 69.968㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 324,000,000원 | 2022.07.15 | 2022.06.13 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원(확약) |
② 가격 해석 — 최저가보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
신건 최저매각가는 감정가와 같은 264,000,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 실질취득가가 되지만, 이 사건은 김문규 임차권의 말소동의 확약 때문에 실질 인수가 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득도 264,000,000원입니다.
등기부에는 소유자 송자영이 2022.01.12 매매로 이 물건을 324,000,000원에 취득한 이력이 확인됩니다. 다만 이 금액은 과거 거래가액이므로 현재의 시장가격으로 그대로 치환할 수 없습니다. 최근 실거래를 근거로 한 시세 비교 없이 감정가 264,000,000원이 싸다고 단정하거나 가격 가점을 주는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 김문규 보증금(우선변제) | 324,000,000원 | 259,504,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 김문규 보증금의 룰상 부족분은 64,496,000원입니다. 다만 이 사건은 해당 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수액은 커지지만 확약 적용은 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 264,000,000원 | 64,496,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 211,200,000원 | 116,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 168,960,000원 | 158,205,440원 | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 김문규 보증금 미배당액이 커집니다. 그러나 이 사건은 김문규 임차권에 대한 말소동의 확약이 있으므로, 확약이 유효하게 적용되는 한 회차별 룰상 인수액과 별개로 김문규에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 14층 건물 중 6층 602호이며 철근콘크리트구조 슬래브지붕입니다.
- 입지. 부평5동행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가·공동주택·단독주택·주상용건물 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비·개별난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 포장도로에 접하며 차량출입이 가능합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김문규의 룰상 미배당 보증금은 64,496,000원이므로, 입찰 전 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 김문규의 전입 2022.07.15는 말소기준 2023.01.20보다 빠릅니다. 확약이 없다면 매수인 인수형이 되는 사건입니다.
- 가격 판단 분리. 권리 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 감정가 264,000,000원을 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 신건 대응. 현재 최저가는 감정가와 동일한 264,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기 범위가 6층 602호 69.968㎡ 전부로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 법원기록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있으나, 확약이 인수액을 지운다”
이 사건을 배당표만 보면 위험하게 보입니다. 김문규의 보증금은 324,000,000원이고, 신건 264,000,000원 매각 가정에서 64,496,000원이 미배당됩니다. 전입도 말소기준보다 빨라 원칙적으로는 매수인이 그 부족분을 인수해야 하는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 해당 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 김문규 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득은 264,000,000원입니다. 다만 최근 실거래에 근거한 현재 시세 비교는 별도로 확인해야 하므로, 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 신건 가격까지 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 ‘64,496,000원 인수형’이라는 표면보다, 그 인수 위험을 없애는 확약서의 실제 효력과 적용 범위를 원문으로 확인하는 데 있습니다.
