인천지방법원 2025타경510267. 부평역 북동측 인근 대준블루온 15층 1516호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현 소유자는 정만수이며 2020.12.26 매매를 원인으로 2021.01.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 55,000,000원입니다. 현재 경매는 한국주택금융공사가 신청한 강제경매로 청구금액은 78,134,095원입니다.
등기상 오래된 신한은행 근저당 6,000,000,000원과 하나은행 근저당 68,900,000원은 이미 각각 2013.01.21과 2015.01.22 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.02.02 국의 압류입니다. 그런데 임차인 송민희의 주민등록일은 2018.07.10, 점유개시일은 2018.07.15로 이보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도, 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 568-1 대준블루온 15층 1516호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 대정로 83 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 정만수 · 2021.01.06 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 78,134,095원 |
| 말소기준 | 2023.02.02 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 광명세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
말소기준은 2023.02.02 압류지만 송민희는 2018.07.10 주민등록, 2018.07.15 점유개시입니다. 최초 확정일자도 2018.06.22로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.03.06에 이루어졌으나, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기”로 보고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송민희 | 15층 1516호 18.8625㎡ 전부 · 주거 | 2018.07.10 / 2018.06.22 | 62,000,000원 → 62,000,000원 → 69,000,000원 | 2024.03.06 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
등기에는 계약일자 2018.06.15, 2020.06.17, 2022.06.19와 함께 보증금이 62,000,000원, 62,000,000원, 69,000,000원으로 순차 기재돼 있습니다. 실제 임차인은 송민희 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 배당요구와 확정일자가 있어 우선변제권 행사도 가능한 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 78,134,095원 | 78,134,095원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,971,905원 |
계산상 신건에서는 집행비용 1,894,000원과 신청채권자 78,134,095원이 반영되고 소유자 잔여 2,971,905원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 송민희 임차권의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 문구가 있으므로, 이 계산만으로 실제 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 임차권 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 83,000,000원 | 78,134,095원 | 0원 | 보증금 69,000,000원보다 낙찰가가 높지만 실제 임차권 배당 확인 필요 |
| 1회 유찰 · 80% | 66,400,000원 | 64,804,800원 | 13,329,295원 | 69,000,000원 보증금 > 66,400,000원 낙찰가 — 미배당 잔액 인수형 가능 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,120,000원 | 51,763,840원 | 26,370,255원 | 69,000,000원 보증금 > 53,120,000원 낙찰가 — 낙찰가 하락만큼 실질취득이 내려가지 않을 수 있음 |
특히 1회 유찰부터는 낙찰가가 임차보증금보다 낮아집니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 고정되는 구조가 나타날 수 있습니다. 따라서 66,400,000원이나 53,120,000원이라는 최저가 숫자만 보고 “더 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 입지. 부평역 북동측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 상업시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 부평역이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 남서측 약 25미터, 북동측 약 8미터, 북서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 등기에는 62,000,000원·62,000,000원·69,000,000원이 순차 기재돼 있습니다. 현재 적용되는 임대차계약과 배당요구 금액을 매각물건명세서·배당요구서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당순위 확인. 송민희의 확정일자 2018.06.22, 전입 2018.07.10과 압류 2023.02.02의 선후관계뿐 아니라 실제 조세채권의 배당순위까지 확인해야 합니다.
- 인수액 계산. 임차인이 배당으로 받는 금액을 빼고 남는 보증금 잔액이 매수인 부담이 될 수 있으므로 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 66,400,000원, 2회 유찰 53,120,000원은 등기상 최근 보증금 69,000,000원보다 낮습니다. 이 구간은 낙찰가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 임대현황 확인. 감정평가 기준시점 현재 정확한 임대상황은 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 임차권”과 “사라지는 보증금”은 다르다
이 사건의 승부처는 신건 최저가 83,000,000원이 아닙니다. 송민희는 말소기준 압류보다 앞선 2018.07.10 전입과 2018.07.15 점유, 2018.06.22 확정일자를 갖고 있고, 매각물건명세서에도 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실과 매수인의 보증금 인수 위험은 분리해서 봐야 합니다.
현재 신건에서는 낙찰가가 등기상 최근 보증금 69,000,000원보다 높지만, 실제 배당순위와 임차인 배당액이 확인되지 않으면 인수액을 확정할 수 없습니다. 더구나 1회 유찰부터 최저가가 69,000,000원 아래로 내려가므로 대항력 인수형의 특성상 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다. 시세 자료도 없는 만큼 가격 가점까지 주기 어렵습니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 맞는 C등급 물건입니다.
