인천지방법원 2025타경510420. 미추홀구 숭의동 ‘빛고을맨션2동’ 4층 401호, 전용 59.49㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이영재이고, 2009.03.12 매매를 원인으로 2009.04.14 소유권을 취득했으며 등기 당시 거래가액은 130,000,000원입니다. 현존 말소기준은 2022.11.01 설정된 농협은행주식회사 근저당권 55,000,000원이고, 이 근저당권은 2025.03.12 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
말소기준 이후의 삼성카드주식회사·주식회사 에스비아이저축은행·신한카드 주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 근저당보다 앞선 2016.03.15 오성균 전입입니다. 전입 시점만 보면 선순위 가능성이 있지만, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 금액으로 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 204-49 4층 401호 · 장천로57번길 8-12 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 59.49㎡ · 방3·거실겸주방·욕실겸화장실·발코니 등 · 지상5층 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 사용승인 2002.11.18 · 빛고을맨션2동 8세대 |
| 소유자 | 이영재 (2009.03.12 매매, 2009.04.14 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 48,373,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
현재 권리의 기준점은 2022.11.01 농협은행주식회사 근저당권 55,000,000원입니다. 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.03.12에는 이 근저당권이 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 신청했습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오성균 | 2016.03.15 | 2025.09.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이경민 | 2024.01.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
오성균은 전입일이 말소기준보다 앞서므로 인수 위험을 열어둬야 합니다. 반면 이경민은 2024.01.26 전입으로 말소기준보다 늦어 해당 전입일 기준 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
② 시세 비교 — 98.2%지만 ‘싸다’고 보기 어렵다
빛고을맨션2동 전용 59.49㎡의 거래 표본은 8건이며, 전체 평균은 126,250,000원입니다. 하지만 가격 판단은 이 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 110,000,000원, 최신 거래도 2024.02 110,000,000원이며, 최근 구간이 이전 거래보다 -16.5% 낮은 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 59.49㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2024.02 | 59.49㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 59.49㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2022.03 | 59.49㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2021.12 | 59.49㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2021.12 | 59.49㎡ | 4 | 137,000,000원 |
| 2021.09 | 59.49㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 2021.07 | 59.49㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 126,250,000원 |
현재 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.2%입니다. 전체 평균 126,250,000원과 비교하면 85.5%로 낮아 보이지만, 과거 133,000,000원·137,000,000원·140,000,000원 거래가 포함돼 있고 최근 추세가 -16.5%이므로 이 수치만 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최신 확인 거래 역시 2024.02 110,000,000원이어서 신건 최저가와 차이가 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,312,000원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 8,852,102원 | 8,852,102원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 19,092,562원 | 19,092,562원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,914,170원 | 5,914,170원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,829,166원 |
108,000,000원 가정에서는 위 채권액 합계가 전액 배당되고 소유자 잔여가 16,829,166원으로 계산됩니다. 다만 오성균의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 배당 및 미배당 보증금 인수 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 반영에 따라 실제 잔여도 달라질 수 있습니다.
유찰 시 매각가격 시나리오는 1회 86,400,000원, 2회 69,120,000원이고, 채권 미배당액은 각각 4,414,034원, 21,382,994원으로 증가합니다. 그러나 오성균 보증금이 확인되지 않은 이상, 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 실질취득비용도 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 미추홀구청 남측 인근이며, 다세대주택 위주의 기존 주택지대입니다. 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 및 접근이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2002.11.18 사용승인된 지상5층 철근콘크리트조 건물의 4층 401호이며, 방3·거실겸주방·욕실겸화장실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 토지·도로. 토지면적 164.0㎡, 평지·가로장방형이며 북서측 약 6미터 내외 차량 접근 가능한 도로에 접합니다. 공시지가는 1,416,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 빛고을맨션2동은 8세대 다세대주택이고 확인된 동일 면적 거래는 8건, 최신 거래는 2024.02입니다. 최근 가격 추세가 -16.5%인 만큼 매수·재매각 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 오성균 보증금 확인. 2016.03.15 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유·전입 유지 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 확정일자·배당 범위 확인. 오성균은 2025.09.02 배당요구를 했지만 확정일자가 미상입니다. 실제 배당 가능 범위와 미배당 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 이경민 점유 확인. 2024.01.26 전입으로 말소기준 이후이므로 해당 전입일 기준 대항력은 없지만, 보증금과 실제 점유 현황은 확인이 필요합니다.
- 전체 평균 126,250,000원에 현혹되지 않기. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 110,000,000원이고 최근 추세는 -16.5%입니다. 현재 최저가는 그 최근 시세의 98.2%입니다.
- 유찰 후에도 실질취득액 재계산. 86,400,000원·69,120,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 가능 임차인의 미배당 보증금이 있으면 총 취득부담은 단순히 낙찰가만큼 낮아지지 않습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·첨부도면·주민 탐문 등을 기준으로 이용상태가 조사됐습니다. 내부 상태와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금·원본 대조. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부와 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “98.2% 할인보다 먼저 봐야 할 것은 미상 보증금”
이 물건의 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조지만, 권리분석을 끝냈다고 보기에는 오성균의 2016.03.15 전입이 남아 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인이 떠안을 금액을 계산할 수 없고, 따라서 실질취득비용도 미정입니다.
가격도 강한 안전마진은 아닙니다. 신건 최저가 108,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 110,000,000원의 98.2%이고, 최근 가격 추세는 -16.5%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 126,250,000원과 비교해 85.5%라는 이유만으로 “싸다”고 볼 수 없습니다. 선순위 가능 임차인의 보증금 확인 전에는 가격보다 권리 확정이 먼저인 사건입니다.
