인천지방법원 2025타경510544. 사건상 용도는 근린주택, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 인천광역시 서구 마전동 1027-1 창우아이빌 2층203호로, 감정평가 대상 면적은 79.22㎡입니다. 현재 소유자는 류가린이며 2021.08.30. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 230,000,000원입니다. 이번 강제경매는 서울보증보험 주식회사 관련 2025.07.08. 경매개시결정으로 진행되고 있습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “인수 있음/없음”이 아닙니다. 2024.08.09. 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 말소기준인 2025.07.08. 경매개시결정보다 앞서 있어 원칙상 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다. 배당 계산상 현재 회차에서는 보증금 230,000,000원 중 206,260,000원이 배당되고, 부족분 23,740,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 이 임차권에 한해서는 인수를 실질 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 기준권리보다 앞선다

과거 근저당권들은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.07.08. 강제경매개시결정입니다. 따라서 그보다 앞선 2024.08.09. 한국토지주택공사의 주택임차권은 원칙상 매수인에게 대항 가능한 선순위 권리입니다. 다만 이 권리에 대해서는 주택임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 확약 적용 대상 인수는 실질 0원으로 판단합니다.

② 임차인·승계·확약 — 주된 인수는 해소, 미상 2명은 별도

임차 관련 표기 중 한국토지주택공사 항목은 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 있습니다. 따라서 보증금 230,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다. 이 승계 신고 1건을 제외하면 실제 임차인 표기는 2명이며, 두 항목 모두 전입일과 보증금 정보가 충분하지 않아 대항력은 가능·미상으로 남습니다.

확약이 없었다면 유찰이 진행돼도 단순히 싸지는 구조가 아니었습니다. 1회 유찰 시 매각가 168,000,000원에서 룰상 인수액은 65,152,000원, 2회 유찰 시 매각가 134,400,000원에서 인수액은 98,281,600원으로 늘어납니다. 즉 선순위 보증금이 매각가보다 큰 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다. 이번 사건은 그 주된 임차권에 확약이 제출돼 있다는 점이 결정적인 차이입니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 18.6% 높고 추세도 하락

창우아이빌201동은 28세대, 사용승인일 2011.04.12.이며 대상 면적은 79.22㎡입니다. 실거래 5건의 전체 평균은 182,800,000원이지만, 가격 판단은 과거 230,000,000원 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다.

신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 177,000,000원의 118.6%입니다. 최신 거래 179,000,000원보다도 높은 가격이고, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -5.2%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 182,800,000원만을 근거로 가격을 긍정적으로 볼 수 없으며, 현 신건 가격에는 시세 할인이나 가격 메리트가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정 · 확약 반영 전 룰상 계산)

배당 계산상 한국토지주택공사 관련 부족분은 23,740,000원으로 산출됩니다. 다만 이 임차권등기에는 말소동의 확약서가 제출돼 해당 권리의 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 조정은 확약 대상 임차권에 한정되며, 전입·보증금 미상 2명에 대한 위험은 별도입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천마전초등학교 남서측 인근이며, 주위에 아파트·다세대·학교·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 마전역(인천2호선)이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층203호이며 사용승인일은 2011.04.12.입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평지의 부정형이며 공부상 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측·서측·남측으로 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2구획정리)이며 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
• 환금성. 창우아이빌201동은 28세대이며 실거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월 평균은 177,000,000원, 최신 거래는 179,000,000원이고 최근 추세는 -5.2%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 주택임차권등기 말소동의 확약서가 을구 7번 임차권등기의 말소와 인수 해소를 실제로 담보하는지 원문을 대조해야 합니다.
• 미상임차인 2명 확인. 보험·한국토지는 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 유무를 단정하지 말고 현황조사·전입세대·명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 승계 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 230,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고로 분류돼 있으므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 177,000,000원의 118.6%이고 최신 실거래 179,000,000원보다 높습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.2%이므로 과거 230,000,000원 거래나 전체 평균 182,800,000원을 중심으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
• 배당표 한계 확인. 집행비용 3,740,000원과 우선변제 배당을 기준으로 산출된 계산이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “확약이 있다고 끝난 사건은 아니다”

이 사건은 선순위 주택임차권이라는 큰 위험이 있지만, 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권의 룰상 인수 23,740,000원은 실질 0원으로 볼 수 있다는 점이 가장 중요합니다. 그러나 확약 밖 실제 임차인 표기 2명의 전입일·보증금은 미상입니다. 여기에 신건 최저가 210,000,000원이 최근 12개월 평균 177,000,000원의 118.6%이고, 최신 거래 179,000,000원보다도 높으며 추세가 -5.2%입니다. 따라서 이 사건은 주된 인수는 확약으로 해소되지만, 미상임차인 확인과 고평가 문제가 남는 유형입니다. 현 회차에서 “권리가 해결됐으니 싸다”는 결론은 맞지 않습니다.