인천지방법원 2025타경510597. 강화군 내가면 황청리 846-2 소재 물건으로, 감정 이용상태는 2층 단독주택이며 토지 564㎡가 확인됩니다. 현재 소유자는 김지호이고, 말소기준권리는 2020년 4월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 367,200,000원입니다. 그 뒤 2024년 주식회사서진에이엘 근저당권 160,000,000원이 설정됐고, 2025년 7월 10일 서진에이엘을 채권자로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 실거래 표본으로 가격을 곧바로 검증할 수 있는 유형이 아닙니다. 감정가와 동일한 455,730,000원에서 시작하는 신건이지만 별도의 실거래 비교 자료가 없어 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이번 회차의 핵심은 할인율이 아니라 일괄매각 대상과 현황을 정확히 확인하는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510597 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 강화군 내가면 황청리 846-2 · 인천광역시 강화군 내가면 해안서로 1178-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 철근콘크리트구조 모임지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 564㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김지호 |
| 감정가 / 최저가 | 455,730,000원 / 455,730,000원 (신건) |
| 청구금액 | 110,299,950원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2003년 이후 여러 소유권 이전·가압류·근저당·압류 이력이 있으나, 국민은행·하나은행 등 과거 근저당과 가압류·압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.04.24 신한은행 근저당권이며, 2024.07.31 설정된 서진에이엘 근저당권과 2025.07.10 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 매각 범위 — 이 물건의 핵심 체크포인트
- 일괄매각. 본건은 일괄매각 조건입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 현황 도로. 목록 3은 현황 도로이며 지분매각입니다.
- 수목. 수목은 토지의 부합물로서 토지 가격에 포함해 평가 및 매각됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만, 토지·건물·제시외 건물·도로 지분·수목이 한 매각단위에 얽혀 있는 만큼 매각대상 범위를 원본 목록과 현장에서 대조하는 절차가 중요합니다. 특히 현황 도로 지분은 독립적인 이용·처분가치 판단이 필요한 요소입니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,957,300원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 367,200,000원 | 367,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사서진에이엘 | 160,000,000원 | 81,572,700원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 527,200,000원 중 448,772,700원이 배당되고 78,427,300원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 황청리 선착장 동측 인근이며, 주변은 단독주택·펜션·주거나지·전·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 모임지붕 2층 단독주택이며 외벽은 철근콘크리트 구조 위 목재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일마감 추정, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수설비 및 위생설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 564㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 219,800원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역(관광형), 가축사육제한구역, 성장관리권역이 포함되며 문화재 관련 인·허가 사항 확인이 필요합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 원본 대조. 일괄매각 대상 토지·건물·제시외 건물·도로 지분·수목의 포함 범위를 매각목록과 현장에서 일치시키세요.
- 현황 도로 지분. 목록 3이 현황 도로 지분매각이므로 지분 범위와 실제 이용관계를 확인하세요.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대사항은 미상이므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 최저가 455,730,000원의 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 주변 단독주택·토지 거래와 개별 감정내역을 별도 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역 및 문화재 관련 인·허가 사항을 증명용 토지이용계획 확인원으로 확인하세요.
- 등기 원본. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01이며, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 물건 자체는 단독주택과 토지의 일괄매각이고, 제시외 건물, 현황 도로 지분, 수목까지 매각 범위에 포함됩니다. 여기에 임대사항도 미상으로 남아 있습니다. 실거래 자료가 없어 455,730,000원이 시장 대비 유리한 가격인지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격과 현황은 별도 검증”입니다.
