서울중앙지방법원 2025타경103918. 동작구 대방동 ‘삼성아르빌’ 4층 401호, 다세대주택입니다. 감정가 2.80억에서 한 번 유찰되어 현재 최저가는 224,000,000원입니다. 같은 건물·인근 동일 규모권 실거래 평균은 250,000,000원으로 잡혀 있어, 현 회차 기준으로는 실거래 평균보다 낮습니다. 하지만 이 물건은 단순히 “최저가가 시세보다 낮다”로 끝낼 수 없습니다. 전입 2021.02.19, 확정일자 2021.02.23의 임차권등기 보증금 208,000,000원이 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.
말소기준권리는 2024.11.11 갑구 6번 가압류입니다. 임차인의 전입일은 그보다 훨씬 빠른 2021.02.19이므로 대항력이 있습니다. 현재 회차 배당표상으로는 매각대금 224,000,000원에서 임차보증금이 전액 배당되는 구조라 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2회, 3회 유찰로 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당분이 인수로 바뀝니다. 그래서 이 물건은 최저가가 내려갈수록 무조건 싸지는 물건이 아니라, 대항력 보증금이 실질취득가의 하한선을 만드는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103918 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 391-311 4층401호 · 도로명주소 서울특별시 동작구 대방동27길 79 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 4층 건물 내 4층 제401호 |
| 단지 / 면적 | 삼성아르빌 · 총 8세대 · 기준면적 37.69㎡ · 사용승인 2002.08.29 |
| 소유자 | 김선이 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 224,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지현·이지선 / 209,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 가압류, 핵심은 그보다 빠른 임차인
등기 흐름만 보면 과거 근저당과 신탁등기가 있었지만, 제공 데이터상 을구 1번 근저당은 2013.11.06 해지 말소, 을구 3번 근저당은 2016.09.09 해지 말소로 정리되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.11.11 갑구 6번 가압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 항목입니다.
② 임차인 분석 — 실제 보증금 신고는 208,000,000원 1건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지현 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 208,000,000원 | 2021.02.19 | 2021.02.23 | 2025.02.20 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
임차인은 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서 비고에는 임차인 이지현·이지선이 경매신청채권자라고 되어 있으나, 제공된 임차인 데이터상 보증금은 208,000,000원 1건으로 처리합니다.
③ 가격 비교 — 현재는 89.6%, 하지만 다음 회차부터는 보증금이 하한선
삼성아르빌 실거래 표본은 2건입니다. 모두 2024.08 거래이고 금액은 각각 250,000,000원입니다. 표본 수가 2건뿐이라 넓은 시장가격으로 단정하기는 어렵지만, 제공 데이터 기준 실거래 평균은 250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 34.18㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2024.08 | 37.83㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 250,000,000원 |
현재 최저가 224,000,000원은 실거래 평균의 89.6%입니다. 다만 이 비율은 현 회차에서 임차보증금이 전액 배당된다는 가정일 때만 의미가 있습니다. 2회 유찰 시 낙찰가는 179,200,000원으로 낮아지지만, 인수 가능액 32,108,800원이 붙어 실질취득은 211,308,800원입니다. 3회 유찰 시도 낙찰가 143,360,000원에 인수 가능액 67,447,040원이 붙어 실질취득은 210,807,040원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려가도 실질취득가가 보증금 208,000,000원 안팎으로 수렴합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 해석 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 80%) | 224,000,000원 | 0원 | 224,000,000원 | 임차인 전액 배당 가정 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 179,200,000원 | 32,108,800원 | 211,308,800원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
| 3회 유찰 시 (51%) | 143,360,000원 | 67,447,040원 | 210,807,040원 | 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수로 전환 |
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,936,000원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 임차인 이지현 보증금 (우선변제) | 208,000,000원 | 208,000,000원 | 전입 2021.02.19 / 확정 2021.02.23 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 관악농업협동조합 | 420,000,000원 | 12,064,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 남서울농업협동조합 | 150,000,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 4. 갑구 6번 가압류 | 533,728,206원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 | 209,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공된 배당 데이터 기준입니다. 현재 회차에서는 임차인 보증금 208,000,000원이 전액 배당되는 것으로 산출되어 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 회차가 더 내려가 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동 소재 “서울대림초등학교” 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 보라매역(지하철 7호선, 신림선), 신대방삼거리역(지하철 7호선), 버스정류장이 소재해 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 제401호입니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비가 있습니다.
- 토지. 인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 정방형 토지이며 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 서측 폭 약 10미터 내외 포장도로, 북측 폭 약 4미터 보행 및 차량통행 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 제공 실거래 표본도 2건입니다. 단지형 아파트보다 매수층과 대출·환금성 변동폭을 더 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2회·3회 유찰가만 보면 낮아 보이지만, 대항력 임차보증금 미배당분이 인수로 붙어 실질취득가가 보증금 208,000,000원 안팎으로 고정됩니다.
- 임차보증금 전액 배당 여부 확인. 현 회차 배당 가정은 인수 0원입니다. 실제 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구, 임차권등기, 임차인의 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자 확인. 매각물건명세서 비고상 임차인 이지현·이지선은 경매신청채권자입니다. 제공 데이터에는 전세사기피해자 우선매수권 문구는 없지만, 신청채권자 지위는 입찰 전략상 변수입니다.
- 위반건축물 리스크. 매각물건명세서 비고에 집합건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재가 있습니다. 감정요항표의 공부와의 차이 없음과 별개로, 건축물대장 원본 및 위반 내용 확인이 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 삼성아르빌은 총 8세대입니다. 실거래 표본이 2건뿐이므로, 동일 면적·층·상태의 매도 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·배당요구종기 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가”보다 “보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 1회 유찰 후 최저가가 실거래 평균의 89.6%까지 내려온 다세대입니다. 하지만 권리의 중심에는 대항력 있는 임차보증금 208,000,000원이 있습니다. 현재 회차에서는 보증금 전액 배당으로 인수 0원이 산출되지만, 더 낮은 회차에서는 미배당 보증금이 인수로 붙어 실질취득가가 크게 내려가지 않습니다. 여기에 위반건축물 등재와 8세대 소규모 다세대라는 환금성 변수가 있습니다. 결론은 명확합니다. 현 회차 인수 0원 여부를 원본으로 확인하고, 이후 회차는 최저가가 아니라 실질취득가로 판단해야 합니다.
