인천지방법원 2025타경510651. 인천 부평구 일신동 일신주공아파트 108동 13층 1306호입니다. 현재 소유자는 전우상이고, 2009.12.16 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 등기상 핵심은 2014.07.28 설정된 농협은행주식회사 근저당권 108,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 설정된 에스지이 주식회사 가압류 141,500,000원, 농협은행 주식회사 가압류 12,224,002원, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
배당계산에서는 현재 최저가 250,000,000원을 매각가로 가정했을 때 집행비용 4,300,000원, 농협은행 근저당 108,000,000원, 에스지이 주식회사 가압류에 137,700,000원이 배당되고, 나머지 채권에는 미배당이 발생합니다. 중요한 점은 채권자의 미배당액과 매수인이 인수하는 금액은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 일신동 410 일신주공아파트 108동 13층 1306호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 항동로75번길 11 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 15층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 전우상 (2009.12.16 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 133,434,131원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
현재 권리분석의 기준점은 2014.07.28 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원이고 채무자는 육은남입니다. 이후 2023년 에스지이 주식회사와 농협은행의 가압류, 2025년 부평구 압류 및 강제경매개시결정이 이어졌으며 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 100%에서 시작
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로, 최저매각가는 감정가와 같은 250,000,000원입니다. 1회 유찰 시 200,000,000원, 2회 유찰 시 160,000,000원으로 계산돼 있습니다. 각 회차의 배당계산상 매수인 인수액은 모두 0원이며, 가격이 내려갈수록 채권자 측 미배당액은 커집니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 250,000,000원 | 245,700,000원 | 16,024,002원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 65,324,002원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 104,764,002원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 에스지이 주식회사 | 141,500,000원 | 137,700,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,224,002원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 에스지이주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 261,724,002원 중 245,700,000원이 배당되고 16,024,002원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 일신동 소재 일신초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 건물 중 13층 1306호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 섀시창호입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비(17인승)가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 토지는 2필1단의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외부 공도에 연계돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(일신 택지개발사업지구)이며, 교육환경 보호구역·비행안전구역·과밀억제권역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이는 “-”로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 확인. 감정요항표상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자·전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있다면 대항력 여부를 새로 판단해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.07.28 농협은행주식회사 근저당권 108,000,000원이 기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 최종 등기에서 대조하세요.
- 소유자와 근저당 채무자 구분. 현재 소유자는 전우상이고, 말소기준 근저당의 채무자는 육은남으로 기재돼 있습니다. 권리관계 원문을 입찰 전 확인하세요.
- 배당 부족과 인수액 구분. 신건에서도 채권 미배당 16,024,002원이 발생하지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액 자체를 낙찰자 부담으로 더하지 마세요.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당은 해당 항목을 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 현재 신건 최저가는 감정가와 동일한 250,000,000원입니다. 현장 상태와 실제 거래 수준을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 현장 확인은 아직 끝나지 않았다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2014.07.28 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 에스지이 주식회사 가압류, 농협은행 가압류, 부평구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 250,000,000원 기준 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 곧바로 “권리 완전 안전”으로 단정할 단계는 아닙니다. 감정요항표에 임대관계 미상이라고 기재돼 있기 때문입니다. 실제 점유자와 전입·보증금 관계를 확인해 임차인 리스크를 최종 정리하는 것이 우선입니다. 또한 현재는 유찰 없는 신건으로 최저가가 감정가 250,000,000원과 동일합니다. 등기상 후순위 인수는 0원, 임차관계는 확인, 가격은 현장·거래 수준 대조 후 결정 — 이 세 가지가 이번 사건의 핵심입니다.
