인천지방법원 2025타경510707. 미추홀구 숭의동 ‘숭의동에이원빌라’ 2층 203호, 전용 49.8㎡ 다세대입니다. 현재 소유자는 육정순이고, 2018.04.16. 대물변제로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2018.06.05. 설정된 주식회사휴스코의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 국·지방자치단체· 국민건강보험공단 압류, 이번 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보고 “인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기에는 임대차계약일 2018.03.23., 확정일자 2018.03.26., 주민등록일 2018.04.06., 점유개시일 2018.04.13.이 기재돼 있습니다. 주민등록일이 말소기준 2018.06.05.보다 빠르므로 대항력이 있는 임차권입니다. 다만 이 건은 보증기관 대위·승계 신고로, 120,000,000원을 별도의 추가 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-155 숭의동에이원빌라 2층 203호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 독정안길 64-9 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.8㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 사용승인일 | 2010.09.13. |
| 소유자 | 육정순 (2018.04.16. 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 147,961,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차권은 별도 확인
2018.06.05. 주식회사휴스코 근저당권이 말소기준입니다. 2018.11.27. 등기된 한국토지주택공사 임차권 자체는 말소기준 이후 등기지만, 임차인의 주민등록일은 2018.04.06.으로 더 빠릅니다. 따라서 등기순위만으로 후순위 임차인이라 단정할 수 없고 대항력 있는 임차관계로 다뤄야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 이름 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 2층 203호 49.8㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증기관 대위·승계 |
| 보험 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사는 is_guarantor·is_subrogation에 해당하는 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 수에 포함하지 않고, 120,000,000원을 다른 임차보증금과 별도로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 보험·한국토지 2명으로 봅니다. 두 사람은 전입일·확정일자와 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 1.35억은 표본 평균의 96.0%
동일 면적 49.81㎡ 실거래는 3건이 확인됩니다. 거래시점은 2021년과 2022년으로, 매각기일인 2026년과 시차가 있으므로 현재 가격을 단정하는 자료보다는 참고 표본으로 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 49.81㎡ | 5 | 152,000,000원 |
| 2022.01 | 49.81㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 2021.06 | 49.81㎡ | 3 | 135,000,000원 |
| 평균 | 49.8㎡ | 3건 | 140,666,666원 |
실거래 표본의 최저는 135,000,000원, 평균은 140,666,666원, 최고이자 최신 거래는 152,000,000원입니다. 최저매각가 135,000,000원은 최근 12개월 평균으로 집계된 140,666,666원의 96.0%입니다. 다만 해당 실거래 3건이 2021~2022년에 집중되어 있어, 이 수치만으로 2026년 현재 “시세보다 확실히 싸다”고 평가해 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사휴스코 | 130,000,000원 | 12,310,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,154,500,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 147,961,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 135,000,000원 시나리오에서 한국토지주택공사 보증금 120,000,000원은 전액 배당되고, 근저당권에는 12,310,000원이 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 7건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있으며, 확약 밖 미상 임차인의 권리는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다.
- 입지. 용정초등학교 서측 인근으로, 주변은 단독·공동주택과 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방시설과 승강기·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 대 327.0㎡, 공시지가 1,078,000원/㎡, 완경사의 가로장방형 토지입니다.
- 환금성. ‘숭의동에이원’은 12세대 규모이고 확인된 동일면적 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 미상 임차인 2명 확인. 보험·한국토지의 실제 점유 여부, 전입일, 확정일자, 보증금을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 120,000,000원은 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도의 추가 임차보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세가 있으면 배당순서와 잔여 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 14,312,000원, 2회 유찰 시 35,555,200원으로 인수액이 계산되므로 회차별 실질취득액을 함께 봐야 합니다.
- 시세 원본 확인. 확인된 실거래가 2021~2022년 자료이므로 2026년 현재의 실제 매매 가능 가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현 회차 인수 0원*”만 보고 끝내면 안 된다
이 물건은 말소기준 이후 압류·가압류가 모두 소멸한다는 점에서는 구조가 명확합니다. 등기된 한국토지주택공사 임차권도 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 현 회차 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 최저가 135,000,000원은 실거래 평균 140,666,666원의 96.0%입니다.
하지만 이 사건의 결론은 “안전”이 아니라 “확인 필요”입니다. 보증기관 대위·승계 신고를 실제 임차인과 중복 계산해서는 안 되고, 그와 별개로 보험·한국토지 2명의 전입일·확정일자·보증금이 미상입니다. 게다가 확인된 실거래는 2021~2022년 자료라 2026년 현재 시세와의 간격도 큽니다. 따라서 등기권리는 정리되지만, 확약 밖 임차관계 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
* 임차권등기 말소동의 확약서와 현 회차 배당 시나리오를 반영한 실질 인수액입니다. 확약 밖 임차인의 권리까지 해소된다는 의미는 아닙니다.
