인천지방법원 2025타경510791. 인천 남동구 구월동 구월힐스테이트 1311동 12층 1202호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 20층 건물의 제12층이고, 대상 면적은 133.827㎡입니다. 말소기준권리는 2015.12.28. 광명농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 365,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 2건과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석만 보면 복잡한 임차인 승계가 없습니다. 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 0원으로 잡혀 있습니다. 반면 가격은 신건 최저가가 최근 12개월 평균을 웃돌고 있어, 감정가 그대로의 응찰에는 가격 메리트를 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510791 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 23 구월힐스테이트 1311동 12층1202호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상 면적 133.827㎡ · 철근콘크리트구조 20층 중 12층 |
| 소유자 | 권순형 |
| 감정가 / 최저가 | 745,000,000원 / 745,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 149,819,136원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준인 광명농업협동조합 근저당권 이후 주식회사에스비아이저축은행의 근저당권 2건, 남동세무서장 관련 압류, 인천광역시 남동구 압류, 주식회사 에스비아이저축은행의 임의경매개시결정, 광명세무서장 관련 압류가 이어집니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 112.0%
구월힐스테이트1단지 동일 면적 133.83㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 665,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 650,000,000원입니다. 현재 최저가 745,000,000원은 최근 평균 대비 112.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 133.83㎡ | 12 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 133.83㎡ | 3 | 650,000,000원 |
| 2026.07 | 133.83㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2026.06 | 133.83㎡ | 6 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 133.83㎡ | 13 | 678,000,000원 |
| 2026.05 | 133.83㎡ | 18 | 688,000,000원 |
| 2026.05 | 133.83㎡ | 11 | 670,000,000원 |
| 2026.04 | 133.83㎡ | 8 | 687,000,000원 |
| 2026.03 | 133.83㎡ | 2 | 650,000,000원 |
| 2026.02 | 133.83㎡ | 12 | 590,000,000원 |
| 2026.01 | 133.83㎡ | 15 | 680,000,000원 |
| 2026.01 | 133.83㎡ | 3 | 633,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 665,083,333원 |
실거래 범위는 590,000,000원~790,000,000원이고 최근 12개월 평균은 665,083,333원입니다. 감정가와 신건 최저가인 745,000,000원은 최근 평균 대비 112.0%이므로, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 2026.08 거래도 650,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 745,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,850,000원 |
| 1. 근저당 · 광명농업협동조합 | 365,000,000원 | 365,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 178,800,000원 | 178,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 244,800,000원 | 191,350,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 788,600,000원 중 예상 배당액은 735,150,000원이며 미배당은 53,450,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서와 후순위 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 ‘구월중학교’ 동측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 지하철역인 석천사거리역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 서측·북측·남측·동측으로 각각 약 40미터, 35미터, 22미터, 22미터 포장도로에서 단지 내 도로를 통해 출입합니다.
- 용도·설비. 아파트로 이용 중이며 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 철도보호지구, 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 2,772,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 구월힐스테이트1단지는 5,076세대이고 사용승인일은 2007.08.01입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 745,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균의 112.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 기준 1회 유찰 시 596,000,000원, 2회 유찰 시 476,800,000원입니다. 각 회차마다 최근 거래와 다시 비교할 필요가 있습니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 여부는 실제 배당에 영향을 주므로 입찰 전 체납세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 임차관계. 임차인은 없습니다. 다만 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장 및 집행기록을 통해 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 신건에서 보류
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액 0원인 구조입니다. 권리 쪽에서는 큰 승계 부담이 보이지 않습니다. 그러나 가격은 다릅니다. 신건 최저가 745,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 665,083,333원의 112.0%이고, 최신 거래도 650,000,000원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심 판단은 “권리는 안전하지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높다”입니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.5회와 제공된 유찰 시나리오를 함께 놓고 가격이 조정되는지를 보는 접근이 적절합니다.
