인천지방법원 2025타경515016. 부평구 산곡동 부평신일해피트리더루츠 112동 18층 1805호 아파트입니다. 등기 흐름만 보면 현재 말소기준은 2025.07.22 우리은행 가압류 9,894,574원이고, 그 뒤 이진화 가압류 54,000,000원, 강제경매개시결정, 박명희 전세권 430,000,000원이 이어집니다. 이들 후순위 등기는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기 순서만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 박명희가 확인되고, 전입일이 2025.05.26로 말소기준권리보다 앞섭니다. 데이터상 대항력이 인정되는 임차인인데 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 등기된 전세금 430,000,000원과 주택임대차상 보증금이 동일하다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 524 부평신일해피트리더루츠 112동 18층1805호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트:계단식, 남향) · 23층 중 18층 |
| 소유자 | 김용열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 690,000,000원 / 690,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 54,408,328원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 사용승인 | 2022.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차인 인수는 별개
박명희의 전세권설정등기는 2026.01.20 접수돼 말소기준보다 후순위이므로 등기상 전세권 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 주택임대차 대항력은 전세권 등기 순위와 별도로 판단해야 합니다. 박명희의 전입일은 2025.05.26으로 말소기준일 2025.07.22보다 빠르므로, 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박명희 | 2025.05.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능 |
등기부에는 박명희 명의 전세권이 있고 전세금은 430,000,000원, 범위는 주거용건물 전부, 존속기간은 2025.05.26부터 2027.05.25까지입니다. 다만 임차인 조사에서 주택임대차 보증금 자체는 확인되지 않았습니다. 따라서 430,000,000원을 그대로 임차보증금으로 합산하거나 인수액으로 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,300,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 9,894,574원 | 9,894,574원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 이진화 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 4. 갑구 10번 강제경매개시결정 · 이진화 | 미상 | 0원 |
| 5. 을구 3번 전세권 · 박명희 | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 186,805,426원 |
제시된 배당 계산에서는 채권 493,894,574원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 186,805,426원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 실제 임차보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만 볼 수 없다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 690,000,000원 | 493,894,574원 | 0원 | 186,805,426원 |
| 1회 유찰 · 80% | 552,000,000원 | 493,894,574원 | 0원 | 50,185,426원 |
| 2회 유찰 · 64% | 441,600,000원 | 434,784,000원 | 59,110,574원 | 0원 |
2회 유찰 시 계산상 채권 미배당이 59,110,574원으로 발생합니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아진 만큼 임차인 인수액이 커질 수 있습니다. 따라서 “441,600,000원까지 내려오면 싸다”는 식으로 판단하면 안 됩니다. 실제 임차보증금을 확인한 뒤 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트:계단식, 남향)으로 이용 중입니다.
- 건물. 2022.07.01 사용승인된 철근콘크리트구조 23층 건물의 18층 1805호입니다.
- 주위환경. 각급학교, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장과 산곡역이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(산곡2 재개발사업지구), 정비구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 철도보호지구 등이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 박명희의 실제 주택임대차 보증금이 얼마인지 확인해야 합니다. 전세권 전세금 430,000,000원과 동일하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 전세권과 임차권 분리. 2026.01.20 설정된 전세권이 소멸한다고 해서 2025.05.26 전입에 기초한 대항력까지 함께 없어지는 것은 아닙니다.
- 유찰가 착시 주의. 2회 유찰 시 매각가 441,600,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 미배당·인수액까지 합산한 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 평형 최근 실거래 자료가 없어 현재 690,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서에서 임차보증금·확정일자· 배당요구 및 인수 문구를 반드시 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “전세권 소멸 = 보증금 인수 없음”이 아니다
이 사건의 핵심은 430,000,000원 전세권의 등기 순위가 아닙니다. 박명희의 전입일 2025.05.26이 말소기준인 2025.07.22 우리은행 가압류보다 빠르다는 점입니다. 전세권등기는 후순위라 소멸하지만 임차인의 대항력은 남을 수 있고, 실제 임차보증금과 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.
현재 690,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 전세권 430,000,000원을 포함해 채권이 전액 배당되지만, 이것만으로 실제 임차보증금까지 전액 소멸한다고 단정할 수 없습니다. 특히 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 가능성이 커지므로 실질취득액은 낙찰가 + 실제 인수액으로 계산해야 합니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 물건은 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 확인이 입찰의 선결조건입니다.
