🏷️ 최저가 37,888,000원 🛡️ 매수인 인수 0원 🔁 3회 유찰 · 감정가 51.2% 📉 거래 추세 -8.4%
서울중앙지방법원 2025타경103963. 동작구 신대방동 보라매나산스위트 지하1층 047호의 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이명옥이고, 근저당권이나 현재 존속하는 압류는 없습니다. 과거 가처분은 2002년 해제로 말소됐고, 2023년 동작구 압류도 2025년 4월 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 등기는 2025.09.25. 주식회사 아스타아이비에스의 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 13,872,629원이고, 현재 최저가 37,888,000원을 가정한 배당표에서도 집행비용과 신청채권자 청구액을 지급한 뒤 소유자에게 22,933,387원이 남는 계산입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권 부족이나 임차보증금 승계가 아니라, 지하 근린시설의 사용성·환금성과 응찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 신대방동 395-68 보라매나산스위트 지하1층 047호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 대상면적 24.86㎡ · 지하1층 047호 · 공부상 휴게음식점 / 현황 무속인 영업점(용암사), 영업 중단 |
| 소유자 | 이명옥 (2000.10.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 37,888,000원 (3회 유찰 · 감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아스타아이비에스 / 13,872,629원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 강제경매개시결정
임차인 없음. 확인된 임차보증금이나 대항력 임차인 승계 문제는 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 고영애의 가처분은 2002.06.19. 말소됐고, 동작구 압류도 2025.04.07. 해제로 말소된 상태입니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2025.09.25. 강제경매개시결정이며, 해당 등기는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 거래는 있으나 대상 면적과 불일치
보라매나산스위트의 확인된 실거래 10건은 대부분 전용 219.51㎡, 1건은 218.61㎡입니다. 반면 경매 대상 면적은 24.86㎡이고 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 최근 12개월 평균 1,430,000,000원, 최신 거래 1,490,000,000원과 경매 최저가 37,888,000원을 단순 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 219.51㎡ | 27 | 1,490,000,000원 |
| 2025.01 | 219.51㎡ | 5 | 1,100,000,000원 |
| 2024.07 | 219.51㎡ | 28 | 1,530,000,000원 |
| 2024.03 | 219.51㎡ | 21 | 1,600,000,000원 |
| 2023.08 | 219.51㎡ | 21 | 1,720,000,000원 |
| 2023.06 | 219.51㎡ | 30 | 1,400,000,000원 |
| 2023.04 | 219.51㎡ | 36 | 1,500,000,000원 |
| 2022.08 | 219.51㎡ | 23 | 1,900,000,000원 |
| 2021.09 | 219.51㎡ | 6 | 1,350,000,000원 |
| 2021.09 | 218.61㎡ | 10 | 1,499,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 1,430,000,000원 |
전체 10건 평균은 1,508,900,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 1,430,000,000원과 최신 거래 1,490,000,000원을 우선 봐야 합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -8.4%로 하락 추세입니다. 다만 이 거래들은 모두 경매 대상보다 면적이 크게 달라 직접적인 시세 기준으로 사용할 수 없습니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 2.6%라는 수치 역시 면적 불일치 때문에 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 37,888,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,081,984원 |
| 1. 경매개시결정 · 주식회사 아스타아이비에스 | 13,872,629원 | 13,872,629원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,933,387원 |
현재 최저가 37,888,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 13,872,629원이 전액 배당되고 22,933,387원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림선 지하철 보라매병원역 남측 인근으로, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설 등 주상복합빌딩, 업무용빌딩, 금융기관, 병원, 소매점포, 음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 휴게음식점이나 현황은 무속인 영업점(용암사)으로 운영했고 현재 영업 중단 상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 37층 건물 내 지하1층 047호이며, 공용 위생·급배수·소화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평탄한 토지이며, 동측으로 소로와 접하고 남측으로 광대로와 근접합니다. 공시지가는 12,500,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 보라매나산스위트는 99세대, 1996.04.17. 준공입니다. 다만 확인 실거래는 경매 대상 면적과 일치하지 않고, 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 시세 재확인. 확인된 실거래 10건은 218.61~219.51㎡로 본건 24.86㎡와 다릅니다. 37,888,000원이 싸다고 단정할 직접 비교자료가 없습니다.
- 용도·영업 가능성 확인. 공부상 휴게음식점과 현황 무속인 영업점 사이 차이가 있습니다. 실제 사용 가능 업종과 필요한 절차를 확인해야 합니다.
- 지하 점포 상태 확인. 현재 영업 중단 상태인 만큼 내부 상태, 공실 여부, 시설 철거·복구 필요성 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 37,888,000원이고, 4회 유찰 시 30,310,400원, 5회 유찰 시 24,248,320원 시나리오가 제시돼 있습니다. 각 가격대에서도 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 집합건물의 체납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 점유·영업 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 비교자료 부족
이 사건은 권리 때문에 피해야 할 물건은 아닙니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원이고, 과거 가처분과 압류도 이미 말소됐으며 강제경매개시결정이 기준이 되는 단순한 구조입니다. 다만 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 인정하기에는 근거가 부족합니다. 확인된 실거래는 본건 24.86㎡와 면적이 전혀 맞지 않고, 최근 거래 추세도 -8.4%입니다. 여기에 지하 1층 근린시설, 공부상 휴게음식점과 현황 용도의 차이, 현재 영업 중단 상태까지 겹칩니다. 결론은 “권리는 깔끔하지만, 가격은 동일 면적 근린시설 시세와 실제 사용성 확인 후 판단”입니다.
