서울중앙지방법원 2025타경103979. 신림동 어반팰리스 8동 2층 201호의 다세대주택입니다. 감정평가상 이용상태는 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중이며 일부 확장형 발코니입니다. 대상 면적은 43.12㎡이고 건물은 지하1층·지상5층 중 2층입니다.
이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 임차인 박성우의 305,000,000원 보증금입니다. 박성우는 2019.11.13. 확정일자를 받고 2019.12.06. 전입·점유를 시작해 2022.12.28. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 원칙적으로는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당표에서도 32,875,200원의 부족분이 계산됩니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 박성우의 보증금반환채권을 양수하면서 대항력·우선변제권을 승계했고, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 취지의 대항력포기 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 확약이 유효하게 적용되는 박성우에 대해서는 실질 인수를 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 87-95 어반팰리스 8동 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 43.12㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 지하1층·지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 지유리 |
| 감정가 / 최저가 | 346,000,000원 / 276,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
등기부상 2018.10.05. 부천농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 있었지만 2019.02.11. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.12.28. 주택도시보증공사 가압류 403,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 및 2024.01.09. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, HUG는 승계 채권자
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성우 | 2019.12.06 | 305,000,000원 | 2019.11.13 | 대항력 있음 | 우선변제 | 주택도시보증공사 권리 승계 · 확약으로 실질 인수 0원* |
| 김정희 | 2024.10.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 · 보증금 상세 확인 필요 |
실제 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 박성우의 임차보증금반환채권을 양수해 대항력·우선변제권을 승계한 채권자이지 별도의 실제 임차인이 아닙니다. 따라서 박성우 보증금과 주택도시보증공사의 승계권리를 별도 임차보증금처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 70.1%지만 ‘면적 불일치 + 하락 추세’ 보정 필요
어반팰리스(8~9동)는 22세대, 2018.02.09. 준공입니다. 확인된 실거래는 4건이고 전체 평균은 413,250,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 395,000,000원 1건이고, 현재 최저가 276,800,000원은 그 금액의 70.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 47.46㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2022.08 | 47.46㎡ | 5 | 408,000,000원 |
| 2022.05 | 51.3㎡ | 5 | 470,000,000원 |
| 2021.06 | 47.46㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 413,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 276,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,200원 |
| 1. 임차인 박성우 보증금 | 305,000,000원 | 272,124,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 403,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 박성우 보증금 부족분은 32,875,200원입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 박성우 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질취득은 낙찰가와 동일
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 박성우 미배당 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 276,800,000원 | 32,875,200원 | 0원* | 276,800,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 221,440,000원 | 87,460,160원 | 0원* | 221,440,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 177,152,000원 | 131,128,128원 | 0원* | 177,152,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 박성우의 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 박성우에 관한 대항력 포기 확약이 제출돼 있어, 제공된 조건을 전제로 하면 각 회차의 실질취득액은 낙찰가와 동일합니다. 이 결론은 확약 원문과 매각조건의 최종 확인이 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역(2호선·신림선) 남동측 인근으로, 단독·다세대주택 등 주거용 부동산과 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층 건물이며 승강기·화재탐지 및 경보설비·도시가스 보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,388,000원/㎡, 완경사 사다리형 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 제공돼 있습니다.
- 환금성. 어반팰리스(8~9동)는 22세대이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이라 시세 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박성우의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 실제 매각조건에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 김정희 점유관계 확인. 2024.10.04. 전입으로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·월세와 실제 점유 상태가 미상입니다.
- 배당표 변동 가능성. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시세 면적 보정. 대상은 43.12㎡지만 확인된 거래는 47.46㎡·51.3㎡입니다. 395,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -5.8%입니다. 전체 평균 413,250,000원보다 최근 395,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 22세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 재매각 시 거래 속도와 가격 편차를 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 확약이 게임을 바꾼다”
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 박성우는 2019.12.06. 전입·점유했고 보증금이 305,000,000원으로 현재 최저가 276,800,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 32,875,200원이 미배당돼 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그 조건을 그대로 적용하면 박성우 인수는 실질 0원이고, 현재 실질취득은 최저가와 같은 276,800,000원입니다. 이는 최근 12개월 거래 395,000,000원의 70.1%입니다.
다만 시세 표본은 대상 43.12㎡와 면적이 맞지 않고 최근 12개월 거래가 1건뿐이며 시장 추세도 -5.8%입니다. 별도 점유자 김정희의 보증금·월세도 미상입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지고 가격 수치는 유리하지만, 면적 불일치·하락 추세·점유관계 확인이 필요한 B급 후보”입니다.
