83,149,000원
서울중앙지방법원 2025타경104190. 신림동 대림아트빌 2층 201호, 28.92㎡ 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 83,149,000원이 아니라 임차보증금 192,000,000원입니다. 임차인 김경환은 2019.02.01. 전입·점유를 시작했고, 2020.01.31. 확정일자를 받았으며, 2023.09.06. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기와 매각물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차에서는 집행비용 1,896,682원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 81,252,318원이 배당되고, 보증금 부족분 110,747,682원이 남습니다. 즉 83,149,000원에 낙찰받는다고 해서 83,149,000원짜리 취득이 아닙니다. 유찰로 낙찰가가 더 내려가면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 인수액은 커지는 구조여서, 총 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 2층201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 다세대주택(도시형생활주택단지형) · 28.92㎡ · 지상5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 이채형 · 2024.08.27. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 2024.11.05. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 83,149,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김경환 / 183,423,959원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2018.09.13 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
현재 등기상 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 김경환의 임대차계약일자는 2019.01.09., 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.02.01., 확정일자는 2020.01.31.이며 보증금은 192,000,000원입니다. 배당요구도 되어 있고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 잔액이 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경환 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 192,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 83,149,000원이 아니라 약 192,000,000원으로 본다
대림아트빌 28.92㎡의 확인된 거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 190,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.5%로 내려온 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.92㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.92㎡ | 2건 | 195,000,000원 |
최저가만 최근 12개월 평균과 비교하면 42.6%이지만, 이 비율은 이 사건의 실제 경제적 부담을 보여주지 못합니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 부담이어야 합니다. 그 부담은 약 192,000,000원의 보증금 수준으로 수렴해 최근 12개월 평균 195,000,000원과 큰 차이가 없고, 최신 거래 190,000,000원보다는 높습니다. 게다가 거래 추세가 -2.5%이므로 “4회 유찰됐으니 싸다”라고 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,149,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,896,682원 |
| 1. 임차인 김경환 보증금 | 192,000,000원 | 81,252,318원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 김경환 | 183,423,959원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 110,747,682원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 192,000,000원 중 81,252,318원만 배당되고 110,747,682원이 남습니다. 집행비용은 1,896,682원이며 신청채권자 청구액은 183,423,959원, 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상5층 건물 내 2층 201호입니다.
- 입지. 서울원신초등학교 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 임야가 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남서측 약 9m, 북서측 약 2m의 포장도로와 접합니다.
- 규모. 대림아트빌은 16세대이며 사용승인일은 2018.09.13입니다. 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다.
- 시장 흐름. 28.92㎡ 최근 12개월 평균은 195,000,000원, 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 구간 추세는 -2.5%입니다.
- 유찰 특성. 현재 물건은 4회 유찰됐고, 대림아트빌 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회입니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등의 표기가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 현재 최저가 83,149,000원에 예상 인수액 110,747,682원이 붙는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 실질취득을 보증금 수준으로 봐야 합니다.
- 임차권 잔액 확인. 김경환 보증금 192,000,000원이 실제 배당에서 얼마까지 변제되는지, 매각 직전 최종 배당관계와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차권자 김경환과 강제경매 신청채권자 김경환이 동일하게 기재되어 있으므로 임대차계약과 채권 발생관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 매각가가 낮아지는 만큼 예상 인수액이 127,078,146원, 140,142,516원으로 커집니다.
- 최근 거래 우선. 전체 3건 평균 196,666,666원보다 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 190,000,000원을 우선해서 비교해야 하며, 최근 추세 -2.5%도 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 배당요구, 현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰률이 아니라 인수 후 총부담”
이 사건은 감정가 203,000,000원에서 최저가가 83,149,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 임차인 김경환에게는 보증금 192,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있고, 현재 회차 예상 미배당액만 110,747,682원입니다. 따라서 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 약 192,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
그 기준은 최근 12개월 평균 195,000,000원과 비슷하고 최신 거래 190,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -2.5%이며 이미 4회 유찰됐습니다. 이 물건의 핵심은 “83,149,000원에 살 수 있느냐”가 아니라, 인수되는 보증금까지 부담하고도 최근 거래가격과 비교해 충분한 차이가 남느냐입니다.
