103,936,000원
서울중앙지방법원 2025타경104190. 관악구 신림동 대림아트빌 2층 201호, 전용 28.92㎡ 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가 203,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 103,936,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 임차권입니다. 김경환은 2019.02.01 전입·점유를 시작했고, 보증금은 192,000,000원이며 2020.01.31 확정일자를 받았습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.11.04 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 매각물건명세서상 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.
현 회차 매각가 103,936,000원을 기준으로 집행비용 2,255,104원을 먼저 공제하면 임차인에게 101,680,896원이 배당되고, 보증금 잔액 90,319,104원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 103,936,000원 + 90,319,104원 = 194,255,104원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문에, 유찰만 보고 가격이 크게 싸진다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104190 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 646-317 대림아트빌 2층 201호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 난곡로26길 115 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택단지형 · 전용 28.92㎡ · 지상5층 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.09.13 · 16세대 |
| 소유자 | 이채형 · 2024.08.27 강제경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 203,000,000원 / 103,936,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 183,423,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 임차권이 먼저다
현재 등기상 핵심은 을구 3번 김경환 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2019.01.09, 전입·점유개시는 2019.02.01, 확정일자는 2020.01.31이며 보증금은 192,000,000원입니다. 이후 2023.09.06 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김경환 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.01 | 2020.01.31 | 192,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 103,936,000원 | 90,319,104원 | 194,255,104원 |
| 4회 유찰 시 | 83,148,800원 | 110,747,878원 | 193,896,678원 |
| 5회 유찰 시 | 66,519,040원 | 127,078,303원 | 193,597,343원 |
보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 떠안을 미배당액이 증가합니다. 실제 제공 시나리오에서도 3회 유찰의 실질취득 194,255,104원, 4회 193,896,678원, 5회 193,597,343원으로 약 1.94억원 수준에 사실상 고정됩니다. 따라서 추가 유찰 자체가 큰 가격 메리트를 만들어내는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 기준은 1.04억이 아니라 약 1.94억
대림아트빌 전용 28.92㎡ 실거래는 최근 확인된 3건이 190,000,000원~200,000,000원입니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건 평균은 195,000,000원, 최신 2026.01 거래는 190,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -2.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 28.92㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 28.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 195,000,000원 |
현재 실질취득 194,255,104원은 최근 12개월 평균 195,000,000원의 약 99.6%로 사실상 시세 평균과 같은 수준입니다. 더구나 최신 거래 190,000,000원보다 4,255,104원, 약 2.2% 높고 최근 추세도 -2.5%입니다. 따라서 최저가가 최근 시세의 53.3%라는 숫자를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,936,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,255,104원 |
| 1. 임차인 김경환 보증금 | 192,000,000원 | 101,680,896원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김경환 | 183,423,959원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 90,319,104원 |
집행비용 2,255,104원과 임차인 배당 101,680,896원으로 매각대금이 전액 소진됩니다. 임차보증금 미변제액 90,319,104원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울원신초등학교 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교 및 임야 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2018.09.13입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 9m 내외 포장도로, 북서측 약 2m 내외 막다른 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,440,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 규모 다세대로, 실거래 표본은 3건입니다. 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회로 집계돼 있어 가격과 권리부담을 함께 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가를 계산. 현 회차에서는 103,936,000원에 낙찰돼도 90,319,104원을 추가 인수하는 구조입니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 4회 유찰 시 실질취득 193,896,678원, 5회 유찰 시 193,597,343원으로 총부담은 약 1.94억원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 최근12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 함께 보며, 최근 추세 -2.5%를 가격 판단에 반영해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 김경환이 임차권자이자 신청채권자이므로 임대차 원계약, 보증금 지급관계, 배당요구 및 임차권등기 원본을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 기재된 지정기간과 적용 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당·인수 재확인. 매각물건명세서와 배당 관련 원본에서 김경환의 미변제 보증금 인수범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가 ≠ 반값 취득”
이 사건의 숫자는 처음 보면 매력적입니다. 감정가 203,000,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 103,936,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 김경환의 보증금 192,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현 회차 미배당액 90,319,104원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 실질취득은 194,255,104원입니다.
그 금액은 최근12개월 평균 195,000,000원과 사실상 같고 최신 실거래 190,000,000원보다 높습니다. 게다가 최근 추세는 -2.5%입니다. 추가 유찰이 돼도 인수액이 커지면서 총부담은 약 1.94억원 수준을 유지합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “최저가 1.04억”이 아니라 “실질취득 약 1.94억”입니다. 권리부담을 반영하면 현 단계에서 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
