수원지방법원 2024타경79370. 스타프라자 9층 901호는 사건상 용도가 근린시설로 표기되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이번 사건의 핵심은 5,246,000원이라는 매우 낮은 최저가가 아니라, 그보다 훨씬 큰 대항력 임차보증금 인수액입니다. 임차인 손경호는 2022.01.15 점유를 개시하고 2022.01.17 주민등록, 2022.01.18 확정일자를 갖췄으며, 2024.01.23 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.06.03 주택도시보증공사의 가압류입니다. 손경호의 전입과 임차권등기는 이보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 더 내려가면 싸지는 구조가 아니라, 임차인에게 돌아가는 배당이 줄면서 매수인 인수액이 커지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경79370 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 메타폴리스로 53, 9층901호 (반송동,스타프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상12층 · 제9층 제901호 · 사용승인 2007.12.13 |
| 소유자 | 안효황 (2022.11.14 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 5,246,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손경호 / 134,336,271원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 살아 있는 핵심 권리는 손경호의 주택임차권과 2024.06.03 주택도시보증공사 가압류, 2024.07.30 강제경매개시결정입니다. 과거 군포신용협동조합·우리은행·산본새마을금고 등의 근저당권과 정영호 전세권 등은 등기부상 이미 말소되어 이번 매수인 인수 판단의 중심이 아닙니다. 반면 손경호 임차권은 말소기준권리보다 선순위이고, 배당 부족분을 매수인이 떠안는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손경호 | 전유부분전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.17 | 2022.01.18 | 130,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 아님 |
손경호는 2024.01.23 배당요구를 했고, 등기부 임차권등기·현황조사·매각물건명세서에서 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 하며, 보증금은 130,000,000원 한 건만 반영합니다.
③ 가격 구조 — 9회 유찰해도 실질취득은 약 1.30억
현재 최저매각가는 5,246,000원으로 감정가 130,000,000원에 비하면 극단적으로 낮습니다. 그러나 매각대금에서 집행비용 494,428원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 4,751,572원입니다. 보증금 130,000,000원 중 125,248,428원이 미배당되고, 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 5,246,000원 | 125,248,428원 | 130,494,428원 |
| 10회 유찰 시 | 3,672,199원 | 126,793,901원 | 130,466,100원 |
| 11회 유찰 시 | 2,570,539원 | 127,875,731원 | 130,446,270원 |
보이는 최저가는 5,246,000원 → 3,672,199원 → 2,570,539원으로 내려가지만, 그만큼 임차보증금 인수액은 125,248,428원 → 126,793,901원 → 127,875,731원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 세 시나리오 모두 130,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 현재 회차 실질취득 130,494,428원은 감정가 130,000,000원보다 494,428원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 5,246,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 494,428원 |
| 1. 임차인 손경호 보증금 | 130,000,000원 | 4,751,572원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 939,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 손경호 | 134,336,271원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 9.4%로 추정된 494,428원입니다. 임차인 손경호는 4,751,572원을 배당받고 보증금 부족분 125,248,428원이 남습니다. 이 부족분은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인 인수 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 반송동 동탄복합문화센터 북서측 인근으로, 주위에 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 서측 약 24미터, 남측 약 25미터, 동측 약 35미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 제901호는 도시형생활주택으로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(동탄(1)지구)이며, 공시지가는 7,387,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 스타프라자는 40세대, 사용승인일은 2007.12.13이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.5회입니다. 이 사건은 이미 9회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 현재 회차는 최저가 5,246,000원에 임차보증금 인수 125,248,428원을 합친 130,494,428원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 10회·11회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 130,466,100원·130,446,270원입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 손경호가 신청채권자와 동일인이므로 관계인 여부와 임대차계약·점유·보증금 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 인수문구 확인. 을구 순위 15번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 법정지상권. 해당사항 없습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교 없이 감정가나 최저가만으로 적정 응찰가를 정하지 말고, 입찰 전 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — “524만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 5,246,000원이지만, 실제 판단에서 가장 중요한 숫자는 130,494,428원입니다. 대항력 있는 임차인 손경호의 보증금 130,000,000원이 매각대금에서 전액 변제되지 않아 현재 회차 기준 125,248,428원이 매수인에게 넘어오기 때문입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 3,672,199원이나 2,570,539원으로 내려가도 인수액이 각각 126,793,901원, 127,875,731원으로 늘어 실질취득은 계속 130,000,000원대에 머뭅니다. 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 9회 유찰이라는 할인율이 아니라, 대항력 임차보증금까지 포함한 총취득부담을 봐야 하는 사건입니다.
