인천지방법원 2025타경33316. 김포시 운양동 전원마을 205동 1104호, 전용 59.98㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 조성훈으로 2016.08.31 거래가 207,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 담보권이 말소기준이 되는 구조는 아닙니다. 기존 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 이번 경매의 말소기준은 2021.11.10 이단비 가압류 286,668,500원입니다. 그 이후의 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 먼저 들어온 점유관계입니다. 이정택은 2021.08.19 전입으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유자 자체의 대항력을 금액까지 포함해 확정적으로 단정할 수는 없지만, 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 더구나 매각물건명세서에는 2026.07.23 제3951243호, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 15번 임차권등기가 명시돼 있습니다. 따라서 제공된 배당표의 ‘매수인 인수 0원’만으로 실제 인수위험이 없다고 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경33316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1435 전원마을 205동 11층 1104호 · 도로명 경기도 김포시 전원로 44 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.98㎡ · 17층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 조성훈 (2016.08.31 거래가 207,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이정택 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 등기사항 발행 | 2026.09.01 · 인천지방법원 부천지원 김포등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기부상 과거 근저당·압류들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.11.10 이단비 가압류이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 이정택의 전입일은 2021.08.19로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서에는 별도로 매수인에게 대항 가능한 임차권등기가 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정택 | 2021.08.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 금액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 이정택은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니며, 보증금 중복합산 문제는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 18,000,000원 높다
전원마을(월드4차2단지)은 442세대, 2000.04.07 사용승인 단지입니다. 동일 전용 59.98㎡의 최근 12개월 실거래 4건 평균은 278,000,000원이고, 최신 거래는 2026.06 290,000,000원입니다. 신건 최저가 296,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.5%이며 최신 거래보다도 6,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 11 | 297,000,000원 |
| 2025.05 | 59.98㎡ | 17 | 268,000,000원 |
| 2025.02 | 59.98㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2024.11 | 59.98㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2024.09 | 59.98㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2024.07 | 59.98㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2021.09 | 59.98㎡ | 10 | 327,500,000원 |
| 2021.07 | 59.98㎡ | 1 | 329,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 4건 | 278,000,000원 |
전체 11건 평균은 290,772,727원이지만 2021년의 327,500,000원·329,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 278,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선해 보는 편이 데이터 흐름에 맞습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.7%로 하락한 추세입니다. 따라서 전체 평균 대비만 보고 신건 가격을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,944,000원 |
| 1. 갑구 18번 가압류 · 이단비 | 286,668,500원 | 286,668,500원 |
| 2. 갑구 23번 경매개시결정 · 이정택 | 240,000,000원 | 4,387,500원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 526,668,500원, 채권자 배당액은 291,056,000원, 미배당은 235,612,500원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 이정택 임차권의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 운양동 운양초등학교 서측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2000.04.07 사용승인을 받은 철근콘크리트 벽식구조 경사지붕 17층 건물 중 11층이며, 위생·상하수도·승강기·주차장·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 고도지구, 성장관리권역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 하수처리구역 등이 포함되고 중로2류에 저촉됩니다. 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일면적 실거래는 확인되지만 최근 12개월 평균이 278,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.7% 흐름입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부구조는 공부와 인근 유사물건을 참고해 평가됐으며 임대 여부도 현장에서 파악하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 원문 확인. 2026.07.23 제3951243호 을구 15번 임차권등기의 보증금·권리내용을 확인해야 실질취득 총액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일 2021.08.19은 말소기준 2021.11.10보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부까지 함께 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이정택과 신청채권자 이정택이 동일하게 기재돼 있습니다. 관계인 여부와 임대차의 실체를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세를 우선. 전체 평균 290,772,727원보다 최근 12개월 평균 278,000,000원과 최신 거래 290,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 유찰가만으로 판단 금지. 1회 유찰 236,800,000원·2회 유찰 189,440,000원이라도 인수 보증금이 크면 실질취득 총액은 내려가지 않을 수 있습니다.
- 배당표 과신 금지. 제공 배당표는 임차인 최우선변제·당해세를 반영하지 않았고, 매수인 인수 0원 계산과 별개로 명세서상 대항 가능한 임차권이 존재합니다.
맺으며 — “296,000,000원이 총 취득가라는 보장이 없다”
이 사건은 신건 최저가 자체가 이미 최근 시세보다 높습니다. 동일 전용 59.98㎡ 최근 12개월 평균은 278,000,000원, 최신 거래는 290,000,000원인데 최저가는 296,000,000원입니다. 여기에 2021.08.19 전입한 이정택이 있고, 매각물건명세서에는 2026.07.23 매수인에게 대항 가능한 임차권등기가 명시돼 있습니다. 그런데 그 보증금이 확인되지 않습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”보다 먼저 “임차권으로 얼마를 인수하느냐”입니다. 보증금이 낙찰가를 웃도는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재 확인 가능한 가격만으로도 최근 12개월 시세의 106.5%이고 시장 추세도 -6.7%인 만큼, 가격은 비싸고 인수금액은 미상인 상태입니다. 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
