수원지방법원 2025타경1471. 등기상 현재 소유자는 이창호이며, 2020.11.26 매매를 원인으로 2020.12.01 소유권을 이전받았습니다. 당시 거래가액은 72,000,000원입니다. 과거 하나은행 근저당권은 2018.12.14 말소되어 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.04.07 접수된 국의 압류입니다. 그런데 임차인 양광석의 전입·점유는 2022.02.28로 이보다 앞서므로, 이 임차권은 매각으로 당연히 정리되는 권리가 아닙니다.
양광석은 2024.07.26 주택임차권등기를 마쳤고 보증금은 92,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 대항력 있는 임차인이 있고 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지의 내용이 명시되어 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가 78,000,000원이 아니라, 미배당 인수를 합친 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1471 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-2 동탄퍼스트빌스타 2층 비204호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제2층 제비204호 · 사용승인일 2014.08.08 |
| 소유자 | 이창호 · 2020.11.26 매매 · 거래가액 72,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 양광석 / 92,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 2014.10.02 설정된 하나은행 근저당권 86,400,000원은 2018.12.14 이미 말소됐습니다. 현존 권리 중 기준이 되는 2025.04.07 국의 압류 이후 2025.07.17 강제경매개시결정과 2025.09.02 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.28 전입·점유를 갖춘 양광석의 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양광석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.28 | 92,000,000원 | 대항력 有 | 별도 반영 없음 | 미배당 인수 |
등기사항에는 임대차계약일자 2022.02.16, 확정일자 2022.02.17, 주민등록일자와 점유개시일자 2022.02.28로 기재되어 있습니다. 배당 계산에서는 이 임차권에 별도의 우선변제 배당을 두지 않고, 양광석을 강제경매 신청채권자로 보아 청구액 92,000,000원에 대해 매각대금 잔액을 충당하는 구조로 산정되어 있습니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
현재 신건의 최저가는 78,000,000원입니다. 하지만 매각대금에서 집행비용 1,804,000원을 먼저 제외하면 신청채권자에게 배당되는 금액은 76,196,000원이고, 청구액 92,000,000원 중 15,804,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차보증금의 미회수분은 매수인 인수 대상이므로 현재 회차의 실질취득 부담은 93,804,000원 수준입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 최저가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 78,000,000원 | 76,196,000원 | 15,804,000원 | 93,804,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 31,123,200원 | 93,523,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 43,378,560원 | 93,298,560원 |
낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당액이 반대로 커집니다. 현재 회차는 78,000,000원 + 15,804,000원, 1회 유찰 시에는 62,400,000원 + 31,123,200원, 2회 유찰 시에는 49,920,000원 + 43,378,560원입니다. 즉 표면적인 최저가는 크게 내려가도 실질취득 부담은 보증금 92,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 임차인 양광석 보증금 | 92,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 양광석 | 92,000,000원 | 76,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 78,000,000원에서 집행비용 1,804,000원을 제외한 76,196,000원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권 92,000,000원 대비 미배당은 15,804,000원입니다. 대항력 임차보증금의 미회수 부분은 매수인의 실질 인수 부담으로 보아야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북측 인근으로, 주위에 본건과 유사한 주거용 오피스텔·아파트단지·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 18층 중 제2층 제비204호입니다.
- 도로. 북서측 왕복 7차선 포장도로와 남동측 노폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))·비행안전제6구역(전술)·성장관리권역입니다.
- 토지. 공시지가 3,225,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 토지면적은 6,400.7㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 78,000,000원만 보지 말고 미배당 15,804,000원을 더한 93,804,000원을 기본 부담으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 최저가는 62,400,000원으로 내려가지만 미배당은 31,123,200원으로 늘어 실질취득은 93,523,200원입니다.
- 2회 유찰도 동일. 최저가 49,920,000원까지 내려가도 미배당 43,378,560원이 남아 실질취득은 93,298,560원 수준입니다.
- 임대차 실체 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 양광석으로 기재되어 있고, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약서·임차권등기명령·채권 발생 경위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 기재를 입찰 직전 최종본으로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)인데 임차인은 주거로 사용한 것으로 기재되어 있으므로 실제 이용 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,800만원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 복잡한 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 양광석의 보증금은 92,000,000원으로 현재 최저가 78,000,000원보다 큽니다. 현재 회차에서 76,196,000원이 채권에 충당되더라도 15,804,000원이 남아 매수인의 실질취득 부담은 93,804,000원 수준이 됩니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득은 93,523,200원, 2회 유찰 시에는 93,298,560원으로 계산됩니다. 최저가는 78,000,000원에서 49,920,000원까지 내려가도, 인수해야 할 미배당이 커져 총부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 금액이 시장가격 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리분석상 핵심 결론은 “최저가가 아니라 실질취득액을 보라”입니다.
