인천지방법원 2025타경34311. 부천시 원미구 도당동 우정아트타운 가동 1층 101호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성관·원영애가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 2022.07.18. 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리이고 이후 서울특별시·광주시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 임대차계약일 2020.11.18., 확정일자 2020.11.20., 전입신고 2020.12.16., 점유개시 2020.12.23.으로 모두 2022.07.18. 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 113-29 우정아트타운 가동 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 50.14㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 1층 101호 |
| 소유자 | 김성관 2분의 1 · 원영애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 147,065,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 앞선다
1996년·2001년 설정됐던 근저당들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.07.18. 포천세무서장 압류이고, 그보다 뒤에 들어온 서울특별시 압류, 광주시 압류, 서울보증보험주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차권 — 실제 임차인 0명, 보증기관 명의 1건
임차권 신고 명의자는 한국토지주택공사이며 보증기관으로 표시돼 있습니다. 따라서 보증금 133,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 것은 실제 임차인 0명, 보증기관 명의 임차권 1건입니다.
| 명의자 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 133,000,000원 | 2020.12.16 / 2020.11.20 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 |
배당요구는 2023.02.06. 신고됐고, 배당표상 신건 146,000,000원에서는 보증금 133,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 우선 차감되는 경우 실제 배당액은 달라질 수 있으므로, 현재 회차도 최종 매각물건명세서와 배당순위를 다시 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 21,000,000원 높다
우정아트타운 동일 면적 50.14㎡의 확인된 거래는 2건입니다. 전체 평균은 132,500,000원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 평균으로 잡힌 금액은 125,000,000원이고, 최근 거래가 과거 거래 대비 -10.7% 하락한 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 50.14㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 50.14㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.14㎡ | 2건 | 132,500,000원 |
신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 116.8%입니다. 최신 거래보다 21,000,000원 높습니다. 전체 평균 132,500,000원과 비교해도 최저가가 높습니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 유찰해도 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
이 물건은 대항력 있는 임차권의 보증금이 133,000,000원입니다. 현재 신건에서는 낙찰가가 보증금을 웃돌아 배당표상 전액 변제가 가능하지만, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 임차보증금이 매수인 인수로 전환됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 146,000,000원 | 0원 | 146,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 116,800,000원 | 18,635,200원 | 135,435,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 93,440,000원 | 41,641,920원 | 135,081,920원 |
즉 1회 유찰 뒤 최저가만 보면 116,800,000원으로 최근 거래 125,000,000원보다 낮아 보이지만, 실제로는 제시된 인수액을 합쳐 135,435,200원입니다. 2회 유찰도 낙찰가 93,440,000원만 볼 것이 아니라 인수 41,641,920원을 더한 135,081,920원을 봐야 합니다. 두 경우 모두 최근 거래 125,000,000원보다 높습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 133,000,000원 | 133,000,000원 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 147,065,204원 | 10,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 한국토지주택공사 보증금은 전액 배당되고, 신청채권자 서울보증보험주식회사에는 10,156,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 136,909,204원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있을 경우 실제 순위와 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천북부시립도서관 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 내 1층 101호입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역이 확인됩니다.
- 거래 표본. 우정아트타운(다,라동)은 16세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 최근 거래 125,000,000원으로 표본 자체가 많지 않습니다.
- 표시 확인. 집합건축물대장상 가동으로 기재돼 있으나 건물 외벽에는 다동으로 표시돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 132,500,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 125,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.7%이므로 감정가 대비 할인율만으로 저평가를 판단하지 마세요.
- 유찰 후 실질취득 계산. 1회 유찰 116,800,000원에 인수 18,635,200원, 2회 유찰 93,440,000원에 인수 41,641,920원을 반드시 함께 보세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 우선 배당되는지 확인해야 합니다. 이는 임차권 배당과 인수액에 직접 영향을 줍니다.
- 임차권 원본 대조. 매각물건명세서상 배당 미변제 잔액 인수 문구를 최종 공고본에서 다시 확인하세요.
- 건물 표시 확인. 공부상 가동과 외벽 표시 다동의 차이를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 성립하지 않는다
이 물건의 승부처는 단순한 말소 여부가 아닙니다. 현재 신건 146,000,000원은 최근 거래 125,000,000원의 116.8%로 이미 높은 가격이고, 시장 추세도 -10.7%입니다. 여기에 말소기준권리보다 앞선 보증금 133,000,000원의 대항력 임차권이 있어, 유찰로 낙찰가가 내려가면 미배당액이 매수인 인수로 이동합니다.
현재 회차는 배당표상 인수 0원이지만 가격이 비싸고, 1회 유찰 뒤에는 최저가가 116,800,000원으로 내려가도 실질 부담은 135,435,200원, 2회 유찰 뒤에도 135,081,920원입니다. 모두 최근 거래 125,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건은 “신건은 비싸고, 유찰 후에는 선순위 임차권 때문에 실질취득가가 잘 내려가지 않는 구조”로 보는 것이 핵심입니다.
