수원지방법원 2025타경56544. 화성시 송산동 효일목화아파트 11층 1107호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중입니다. 현 소유관계는 신청수 6분의 4, 신경란 6분의 1, 신남수 6분의 1의 공유 구조입니다. 권리분석의 기준점은 2020.01.14. 설정된 국민은행 근저당권이며 채권최고액은 11,000,000원입니다. 이 근저당과 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
과거 등기에는 여러 근저당과 가처분이 있었지만, 1995년·2003년·2010년의 근저당은 이미 말소됐고 2023.09.26. 접수된 소유권일부 가처분도 2025.01.20. 목적 달성으로 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰에서 핵심적으로 볼 권리는 2020년 국민은행 근저당과 2025년 강제경매개시결정입니다. 반면 가격 측면에서는 동일 단지 비교 실거래가 확인되지 않아, 신건 177,000,000원에 즉시 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56544 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 송산동 98-2 효일목화아파트 11층 1107호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 효행로 813-1 |
| 물건종류 | 아파트 · 지상 13층 중 11층 · 사용승인일 1994.11.09. |
| 소유자 | 신청수 6분의 4 · 신경란 6분의 1 · 신남수 6분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.01.14. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 11,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 발생하지 않으며, 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 2020.01.14. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 2025.06.24. 등기된 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 177,000,000원으로 신건입니다. 다만 확인된 단지 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없어, 177,000,000원이 최근 시장가 대비 어느 수준인지 숫자로 비교할 수 없습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 가격을 임의로 끌어와 가격 가점을 주지 않고, 가격 메리트는 실거래 원본 확인 전까지 판단 보류가 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 신청수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 162,722,000원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당 11,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 예상액은 162,722,000원입니다. 강제경매개시결정의 채권액은 배당 계산에 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 11,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 11,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 11,000,000원 | 0원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 낮아져도 확인된 채권 11,000,000원이 각 시나리오에서 전액 배당되므로, 권리상 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수 0원이 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 송산동 소재 안용중학교 동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 월식 평스라브지붕 지상 13층 아파트의 11층 1107호이며, 사용승인일은 1994.11.09.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 도시가스설비, E/V 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,757,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형입니다.
- 규제. 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2020.01.14. 국민은행 근저당권 11,000,000원이 기준점인지 매각물건명세서와 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 공유관계 확인. 신청수 6분의 4, 신경란 6분의 1, 신남수 6분의 1의 공유 구조와 실제 매각대상 범위를 원문으로 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 입찰 직전 현황조사서와 매각물건명세서의 최신 기재를 다시 확인하세요.
- 가격 조사. 실거래 비교자료가 확인되지 않았으므로 효일목화 및 인근 유사 면적의 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·점유 확인. 관리비 체납과 현재 실제 점유자를 관리사무소·현장조사 등을 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 전 보류”
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2020년 국민은행 근저당 11,000,000원이 말소기준이고, 임차인이 없어 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 확인된 채권의 미배당은 0원입니다.
다만 신건 최저가 177,000,000원의 가격 경쟁력을 뒷받침할 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 측면에서는 긍정적이지만 가격 측면에서는 실거래 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가점을 주기보다, 실제 시장가격을 먼저 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 접근이 맞습니다.
