수원지방법원 2025타경56574. 수원시 장안구 송죽동 동진맨션아파트 2동 202호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이숙자로 1994년 11월 1일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소되지 않은 권리 가운데 가장 앞선 것은 2020년 9월 24일 수원시 압류이고, 제공된 권리판정에서는 이를 말소기준권리로 제시하고 있습니다. 이후 2025년 7월 16일 김지현의 강제경매개시결정이 기입됐으며, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
과거에는 경기남부수산업협동조합 근저당과 여러 압류·가압류가 있었지만 모두 이미 등기부상 말소됐습니다. 2024년 동진맨션아파트입주자대표회의가 신청한 강제경매도 2024년 8월 취하되어 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 따라서 현 시점 권리 흐름은 복잡한 다중담보 구조라기보다 수원시 압류 → 현 강제경매로 압축됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 송죽동 462 동진맨션아파트 2동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 장안구 정조로1060번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하1층 / 지상15층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이숙자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 387,000,000원 / 387,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지현 / 31,755,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 수원시 압류
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 현장 점유관계와 전입 여부는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다. 제공된 예상배당에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 387,000,000원입니다. 그러나 동일 단지 또는 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 감정가가 현재 시장가격 대비 할인돼 있는지는 판단할 수 없습니다.
따라서 현재 회차의 실질취득액은 인수액 0원을 전제로 387,000,000원이지만, 이를 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가 자체가 아니라 별도의 최신 실거래 확인 후에 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 387,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,218,000원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 김지현 | 31,755,616원 | 31,755,616원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 349,026,384원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 31,755,616원이 전액 배당되고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 신청채권자 미배당은 0원으로 계산됩니다. 다만 수원시 압류 관련 세액과 당해세·임차인 최우선변제는 이 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 387,000,000원 | 31,755,616원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 309,600,000원 | 31,755,616원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 247,680,000원 | 31,755,616원 | 0원 |
제공된 시나리오에서는 1회 유찰 시 309,600,000원, 2회 유찰 시 247,680,000원으로 내려가도 신청채권자 김지현의 31,755,616원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 권리 인수액 때문에 낙찰가가 사실상 고정되는 사건은 아닙니다. 다만 가격 메리트 여부는 실거래 정보가 없으므로 각 회차 금액만 보고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송죽초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·교육시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕, 지하1층·지상15층 건물 내 2층 202호입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스에 의한 지역난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 거쳐 외곽 공도에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류·중로1류에 접하고, 송죽초등학교 관련 상대·절대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 수원시 압류 원본 확인. 2020.09.24 압류의 실제 체납세액과 배당상 우선순위를 매각기일 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가 387,000,000원을 현재 시세로 간주하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 309,600,000원, 2회 247,680,000원으로 낮아져도 제공된 계산상 인수액은 0원이므로 가격 판단은 순수하게 시장가치와 수리·점유 비용을 중심으로 해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01입니다. 매각기일 전 추가 등기·배당요구·점유관계 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미검증”
이 사건은 현재 확인된 임차인이 없고 예상 매수인 인수액도 0원이라, 대항력 임차인 보증금을 떠안는 인수형 경매와는 성격이 다릅니다. 과거의 여러 근저당과 압류는 이미 말소됐고, 현재는 수원시 압류를 말소기준으로 하는 권리 흐름과 김지현의 강제경매가 핵심입니다.
반면 가격 측면에서는 최신 실거래 비교자료가 없어 387,000,000원이 싸다는 근거가 없습니다. 따라서 이 물건을 “권리가 깨끗하니 신건에 바로 들어갈 물건”으로 해석하는 것은 이릅니다. 권리는 비교적 단순하지만, 시세와 임대관계 확인이 끝나기 전까지 가격 판단은 보류하는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
