수원지방법원 2025타경56686. 용인시 기흥구 보정동 행원마을동아솔레시티아파트 131동 5층 502호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철골철근콘크리트조 지상 20층 건물의 5층입니다. 등기상 소유자는 박주현이고, 이 사건의 말소기준은 2007.01.15. 설정된 한국스탠다드차타드제일은행 계열 근저당권입니다. 그 뒤 남아 있는 압류와 근저당권, 현재 경매개시결정 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하고, 예상배당에서는 낙찰자가 떠안을 금액이 0원으로 계산되어 있습니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,300,000,000원인데, 행원마을동아솔레시티의 최근 12개월 거래 평균은 1,124,666,666원입니다. 데이터상 최저가가 최근 평균의 115.6%이므로, 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56686 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 보정동 1162 행원마을동아솔레시티아파트 131동 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상20층 중 5층 · 아파트로 이용중 |
| 비교대상 면적 | 226.396㎡ |
| 소유자 | 박주현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,300,000,000원 / 1,300,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 765,404,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 0원
말소기준은 2007.01.15. 을구 3번 근저당권입니다. 이후 2022.05.23. 채움파트너스대부주식회사 근저당권 1,162,000,000원, 2023.10.12. 국 압류, 2024.04.17. 용인시 압류, 2025.07.02. 이 사건 임의경매개시결정, 2025.11.11. 한국스탠다드차타드은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정과 예상배당에서는 이들 권리로 인해 매수인이 별도로 부담할 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 13억은 최근 평균의 115.6%
행원마을동아솔레시티는 1,701세대, 사용승인일은 2003.03.05입니다. 최근 거래 표본은 226.4㎡와 244.46㎡ 거래를 포함한 12건이며, 최근 12개월 평균은 1,124,666,666원, 최신 거래는 2026.06 · 1,220,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 226.4㎡ | 12 | 1,220,000,000원 |
| 2026.06 | 226.4㎡ | 18 | 751,000,000원 |
| 2026.06 | 226.4㎡ | 14 | 1,120,000,000원 |
| 2026.05 | 244.46㎡ | 18 | 1,740,000,000원 |
| 2026.05 | 226.4㎡ | 8 | 1,125,000,000원 |
| 2026.05 | 226.4㎡ | 14 | 1,200,000,000원 |
| 2026.05 | 226.4㎡ | 12 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 244.46㎡ | 2 | 1,050,000,000원 |
| 2026.01 | 244.46㎡ | 8 | 1,080,000,000원 |
| 2026.01 | 244.46㎡ | 8 | 1,080,000,000원 |
| 2026.01 | 226.4㎡ | 11 | 1,200,000,000원 |
| 2025.12 | 226.4㎡ | 20 | 830,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,124,666,666원 |
거래 범위는 751,000,000원~1,740,000,000원으로 편차가 큽니다. 그렇더라도 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 1,124,666,666원과 최신 거래 1,220,000,000원 모두 신건 최저가 1,300,000,000원보다 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세 이상에서 시작하는 경매입니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 1회 유찰부터 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,300,000,000원 | 21,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,040,000,000원 | 278,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 832,000,000원 | 484,720,000원 | 0원 |
현재 신건에서는 신청채권자 청구액 765,404,000원이 충족되는 것으로 계산되고, 1회 유찰 시에도 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 677,280,000원으로 내려가 청구액을 모두 충족하지 못하는 시나리오입니다. 다만 어느 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,400,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 채움파트너스대부주식회사 | 1,162,000,000원 | 1,140,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,306,000,000원 중 예상배당액은 1,284,600,000원, 미배당액은 21,400,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보정고등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·골프장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 서측에 보정역(수인분당선)이 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 철골트러스지붕 지상20층 건물이며, 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 완경사지로 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 3,294,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 점검. 신건 최저가 13억은 최근 12개월 평균의 115.6%이므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 비교. 최신 거래는 2026.06의 1,220,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액보다 높습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 1,040,000,000원, 2회 유찰 시 832,000,000원으로 내려갑니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기·매각물건명세서·등기부 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 먼저 볼 숫자는 115.6%
이 물건은 현재 예상배당 구조상 매수인 인수액 0원이고, 말소기준 이후 주요 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 자체가 현재 평가를 끌어내리는 핵심은 아닙니다. 문제는 13억원의 신건 가격입니다. 최근 12개월 평균 1,124,666,666원에 비해 최저가가 115.6%이고, 최신 거래 1,220,000,000원보다도 높습니다.
따라서 결론은 “등기상 인수는 0원이지만 신건 가격은 보수적으로 볼 물건”입니다. 권리 안전성만 보고 현재 회차를 높게 평가하기보다, 실제 점유관계를 확인하고 1회 유찰 시 1,040,000,000원, 2회 유찰 시 832,000,000원까지 함께 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
