수원지방법원 2025타경56765. 오산시 금암동 ‘세교센트럴파크’ 501동 6층 602호, 전용 84.82㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 홍휘진이고 2020.06.18 매매로 거래가 198,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2024.09.05 경기신용보증재단의 가압류 47,900,000원으로 산정되어 있으며, 이후 2025.07.07 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격을 보면 이야기가 달라집니다. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 400,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 같은 단지·동일 면적대 최근 12개월 거래 12건의 평균은 368,500,000원이고 최신 거래는 363,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 108.5%로, 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 금암동 517 세교센트럴파크 501동 6층 602호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.82㎡ · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 홍휘진 (2020.06.18 매매 · 거래가 198,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 233,885,700원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
임차인 등재는 없으며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 임차인이 없으므로 임차보증금 인수 구조는 나타나지 않습니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 4억은 최근 거래보다 높다
세교센트럴파크는 849세대, 2009.10.14 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.82㎡이며, 같은 면적대 최근 실거래 12건의 평균은 368,500,000원, 최저 337,000,000원, 최고 424,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 363,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.7㎡ | 9 | 363,000,000원 |
| 2026.08 | 84.81㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 16 | 353,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 1 | 357,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 12 | 424,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 7 | 367,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 7 | 382,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 7 | 376,000,000원 |
| 2026.07 | 84.82㎡ | 6 | 363,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 1 | 337,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 11 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 2 | 360,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 368,500,000원 |
현재 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균 368,500,000원의 108.5%입니다. 최근 12건 중 최고 거래 424,000,000원보다는 낮지만, 평균과 최신 거래 363,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 47,900,000원 | 47,900,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 345,700,000원 |
가정 매각가 400,000,000원에서 집행비용 6,400,000원, 경기신용보증재단 47,900,000원이 배당되고 소유자 잔여는 345,700,000원입니다. 채권 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 아파트로 이용 중이며, 2009년 10월 사용승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다.
- 입지. 오산시 금암동 문시중학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 일부 근린생활시설이 주로 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 단지. 세교센트럴파크는 849세대이며 2009.10.14 준공됐습니다. 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 공시지가는 1,293,000원/㎡입니다. 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 다시 본다. 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.5%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 최신 등기부 원문 대조. 한국자산관리공사와 소상공인자영업자새출발기금주식회사로의 근저당권 이전 이력이 있으므로 말소·이전관계를 최종 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대 관련 자료를 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 233,885,700원과 예상배당표의 신청채권자 배당 0원 표시가 함께 존재하므로 사건기록 원본 확인이 중요합니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 320,000,000원, 2회 유찰 256,000,000원 시나리오가 있으므로 실제 유찰이 발생하면 그 시점의 최근 거래가와 다시 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현재 가격은 비싸다”
이 물건은 명시 인수권리와 법정지상권이 없고 예상 인수액도 0원이라, 매수인 승계 위험만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 368,500,000원의 108.5%입니다. 최신 거래도 363,000,000원이므로 지금 회차에는 가격 할인 논리가 성립하지 않습니다. 여기에 경매개시 채권자의 청구액과 예상배당 구조 사이에 확인해야 할 지점도 있습니다. 결론은 권리는 합격권, 신건 가격은 보류입니다. 실제 응찰 전 최신 등기부와 사건기록을 대조하고, 가격은 최근 거래를 기준으로 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
