수원지방법원 2025타경56803. 화성시 능동 에스원스마트빌 6층 605호입니다. 현재 소유자는 이창호이고, 2018.05.14. 매매로 소유권을 취득했으며 당시 등기부상 거래가액은 60,000,000원입니다. 현재 경매에서 가장 먼저 확인해야 할 권리는 소유권이나 과거 근저당이 아니라 노희영의 주택임차권입니다.
노희영은 2022.12.23. 주민등록을 마쳤고, 점유개시는 2022.12.16., 확정일자는 2022.12.01.입니다. 임차보증금은 70,000,000원이며 2025.01.14. 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025.04.07. 압류보다 앞서 성립했고, 자료에서도 대항력 있음·매수인 인수로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1066-8 에스원스마트빌 6층 605호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄원천로 350 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 · 지하 3층, 지상 12층 중 6층 605호 |
| 소유자 | 이창호 (2018.05.14. 매매 · 거래가액 60,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
과거 하나은행 근저당권은 2018.05.16. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.04.07. 금천세무서장의 압류입니다. 그러나 노희영의 임차관계는 그보다 앞선 2022년 전입·점유·확정일자를 갖추고 있고, 2025.01.14. 임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족분은 낙찰자가 떠안습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수형
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노희영 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 70,000,000원 | 2022.12.23. | 2022.12.01. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
노희영은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 것과 낙찰자가 인수하지 않는다는 것은 같은 뜻이 아닙니다. 배당재원이 부족해 보증금 전액이 지급되지 않으면 남은 보증금채권은 대항력에 의해 낙찰자에게 승계될 수 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 ‘총부담’이 크게 내려가지 않는다
이 사건은 시세 실거래 자료가 제시되지 않아 감정가나 최저가가 시세 대비 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 대신 명확하게 계산할 수 있는 것은 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 실질취득 부담입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 16,390,000원 | 71,390,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 27,192,000원 | 71,192,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 35,833,600원 | 71,033,600원 |
표의 구조가 핵심입니다. 최저가가 55,000,000원 → 44,000,000원 → 35,200,000원으로 내려가면 매수인 인수액은 반대로 16,390,000원 → 27,192,000원 → 35,833,600원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가가 싸진 만큼 임차보증금 미배당분이 커지기 때문에, 총 실질취득 부담은 보증금 70,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,390,000원 |
| 1. 임차인 노희영 보증금 | 70,000,000원 | 53,610,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 노희영 | 70,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,390,000원을 제외한 53,610,000원이 임차인 보증금에 배당되는 가정입니다. 보증금 70,000,000원 중 부족한 16,390,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 실제 배당은 조세채권 등 법정 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능동고등학교 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·아파트단지·상업 및 업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 12층 건물의 6층 605호이며 사용승인일은 2012.09.26.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·지하주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 각각 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 비행안전제6구역과 성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,424,000원/㎡, 대 769.5㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 55,000,000원과 인수 예상 16,390,000원을 함께 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 낙찰가 44,000,000원으로 낮아지지만 인수 예상액은 27,192,000원으로 증가합니다.
- 임대차 원본 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 노희영이므로 임대차계약서·보증금 지급내역·반환채권 관계를 확인해야 합니다.
- 배당순위 확인. 집행비용 외 조세채권 등이 실제 배당에 영향을 주면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 변동될 수 있습니다.
- 시세 검증. 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 실질취득 71,390,000원이 시장가보다 싼지 비싼지는 별도 확인이 필요합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 을구 3번 주택임차권등기가 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 부담은 보증금 쪽으로 이동한다”
이 사건은 신건 최저가가 55,000,000원이라는 숫자만 보면 단순해 보이지만, 실제 권리구조는 그렇지 않습니다. 노희영의 임차보증금은 70,000,000원이고 대항력이 인정돼 있으며, 현재 회차 배당 가정에서도 16,390,000원이 남습니다. 따라서 낙찰자의 실질취득 부담은 71,390,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 44,000,000원으로, 2회 유찰 시 35,200,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각각 27,192,000원, 35,833,600원으로 커집니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 보증금 인수가 늘어나는 구조이므로 “유찰되면 무조건 더 싸진다”는 접근이 통하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 배당액과 최종 인수액입니다.
