수원지방법원 2025타경56805. 수원시 영통구 매탄동 삼성2차아파트 2동 8층 803호입니다. 현재 소유자는 이강석이며 2010.01.29 거래가 197,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 72,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 삼성생명보험주식회사 근저당 76,800,000원, 하나캐피탈주식회사 근저당 318,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 제이비우리캐피탈주식회사와 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 등이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
신청채권자는 삼성생명보험주식회사이고 청구액은 96,251,962원입니다. 권리분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 등기상 인수 위험과 별개로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56805 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 매탄동 810 삼성2차아파트 2동 8층803호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 매영로 10 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방·거실·욕실·주방 등으로 이용 중 · 13층 건물 중 8층 803호 |
| 실거래 비교면적 | 74.4㎡ · 면적 일치 |
| 소유자 | 이강석 · 2010.01.29 소유권이전 · 거래가 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 96,251,962원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
| 사용승인일 | 1989.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2010.01.29 을구 6번 삼성생명보험주식회사 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 삼성생명보험주식회사 추가 근저당, 하나캐피탈주식회사 근저당, 국민건강보험공단 압류, 제이비우리캐피탈주식회사·우리금융캐피탈 주식회사 가압류, 현재 임의경매개시결정과 국 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 2024.06.19 하나캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정은 2024.07.05 말소됐고, 현재 사건은 2025.07.08 삼성생명보험주식회사가 개시한 2025타경56805입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다
삼성2 단지의 비교면적 74.4㎡ 실거래입니다. 전체 12건 평균은 365,083,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 363,100,000원, 최신 거래 379,000,000원, 최근 추세 -3.2%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 74.4㎡ | 3 | 379,000,000원 |
| 2026.05 | 74.4㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 74.4㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 2026.03 | 74.4㎡ | 2 | 367,000,000원 |
| 2026.02 | 74.4㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 74.4㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 74.4㎡ | 7 | 350,000,000원 |
| 2025.12 | 74.4㎡ | 9 | 388,000,000원 |
| 2025.11 | 74.4㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2025.10 | 74.4㎡ | 13 | 347,000,000원 |
| 2025.05 | 74.4㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2025.01 | 74.4㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.4㎡ | 12건 | 365,083,333원 |
| 최근12개월 평균 | 74.4㎡ | 10건 | 363,100,000원 |
신건 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 390,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 363,100,000원보다 26,900,000원 높고, 최근 시세 대비 107.4%입니다. 최신 거래인 2026.06 379,000,000원과 비교해도 11,000,000원 높습니다. 최근 거래와 그 이전 거래의 추세가 -3.2%이므로 하락 흐름까지 감안하면 현재 390,000,000원은 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 삼성생명보험주식회사 | 76,800,000원 | 76,800,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 하나캐피탈주식회사 | 318,000,000원 | 234,940,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 22,577,469원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 42,525,683원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 531,903,152원, 예상 배당액은 383,740,000원, 미배당은 148,163,152원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 390,000,000원 | 383,740,000원 | 148,163,152원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 312,000,000원 | 306,832,000원 | 225,071,152원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 249,600,000원 | 245,305,600원 | 286,597,552원 | 0원 |
현재는 아직 0회 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가는 312,000,000원, 2회 유찰 시에는 249,600,000원으로 계산되며 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가가 최근 시세 이상이라는 점을 감안하면, 가격 메리트는 신건보다는 유찰 이후 구간에서 훨씬 선명해집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 매탄공원 북서측 인근이며 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 8층 803호이며 사용승인일은 1989.07.25입니다. 위생급배수·개별난방·무인경비·승강기설비가 있습니다.
- 단지. 삼성2 단지는 624세대이며 실거래 비교면적 74.4㎡가 본건과 일치합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(매탄2지구)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 평지이며 공시지가는 3,054,000원/㎡입니다.
- 환금성. 비교 실거래 12건이 확인되며 거래금액은 280,000,000원부터 395,000,000원까지 분포합니다. 최근12개월 평균은 363,100,000원입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 먼저. 신건 390,000,000원은 최근12개월 평균 363,100,000원보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래는 2026.06의 379,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 금액보다 높은 상태입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -3.2%이므로 과거 전체 평균 365,083,333원만 보고 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 점유원인을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준인 을구 6번 근저당과 이후 권리들의 현 상태를 입찰 직전 등기사항전부증명서로 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 장점은 명확합니다. 말소기준은 2010.01.29 삼성생명보험주식회사 근저당이고, 그 이후 현존하는 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 가격은 반대입니다. 신건 실질취득액 390,000,000원은 최근12개월 평균 363,100,000원의 107.4%이고, 최신 거래 379,000,000원도 웃돕니다. 여기에 최근 추세가 -3.2%라는 점까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차의 결론은 단순합니다. 권리는 합격이지만, 가격은 보류. 신건 최저가만 보고 싸다고 판단할 사건은 아닙니다.
