수원지방법원 2025타경56994. 경기도 화성시 장안면 장안리 575의 토지와 제2호 건물이 함께 다뤄지는 사건입니다. 감정 이용상태상 건물 기호(2)는 단독주택(방3·거실·현관 등), 기호(2-1)는 옥외 화장실이고, 건물은 1985년 02월 28일 사용승인된 조적조 세멘기와지붕 단층건입니다. 토지는 1,239㎡이고 공부상 지목은 전이지만 현황은 대로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 1985.05.03. 화성군 근저당권입니다. 이후 화성시 압류, 국 압류, 2025년 엠메이드대부유한회사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리됩니다. 임차인은 조사상 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에 토지 위 매각 제외 타 지분권자 소유 주택 2동이 존재하고, 그 주택들을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56994 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 장안면 장안리 575 · 제2호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택(방3·거실·현관 등) 및 옥외 화장실 |
| 토지 | 1,239㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 계획관리지역 · 공시지가 165,000원/㎡ |
| 공유자 | 김부기 65분의 10 · 김수남 65분의 10 · 김일기 65분의 10 · 김화순 65분의 10 · 최명천 65분의 6 · 최정분 65분의 19 |
| 감정가 / 최저가 | 27,254,920원 / 27,254,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부유한회사 / 20,048,827원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 등기 말소보다 ‘토지 사용관계’가 핵심
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 임차보증금도 없습니다. 등기부상 말소기준 이후의 화성시 압류, 국 압류 및 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2019년 메이슨에프앤아이대부주식회사 관련 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 ‘싸다’고 평가할 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 27,254,920원이나 최저가 27,254,920원만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 특히 법정지상권 성립 가능성, 공부상 지목 ‘전’, 매각 제외 주택 2동이라는 이용 제약을 가격과 별도로 반영해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 27,254,920원 | 20,048,827원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 21,803,936원 | 20,048,827원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 17,443,148원 | 16,729,171원 | 3,319,656원 | 0원 |
유찰되더라도 배당표상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액 20,048,827원 중 16,729,171원이 배당되고 3,319,656원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 부족분이지 매수인이 인수하는 금액으로 표시된 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,254,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 890,589원 |
| 2. 근저당 · 화성군 | 미상 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 20,048,827원 | 20,048,827원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,315,504원 |
화성군 근저당권은 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 따라서 소유자 잔여 6,315,504원은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장안6리모범경로당 남서측 인근이며 자연부락·농경지·야산·중소규모 공장·창고가 혼재한 근교 농경지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호(2)는 단독주택, 기호(2-1)는 옥외 화장실입니다. 1985년 02월 28일 사용승인된 단층 건물이며 위생설비와 유류보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,239㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역(산업관리)·가축사육제한구역·성장관리권역이며 지형은 평지·세로장방, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 ‘전’이나 현황은 ‘대’로 이용 중입니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없고, 법정지상권 성립 가능성과 매각 제외 주택 2동이 토지 이용을 제약할 수 있어 일반 주택 경매보다 매수자 검토사항이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권부터 확인. 매각 제외된 타 지분권자 소유 주택 2동이 어떤 토지 부분을 사용하고 있는지, 법정지상권 성립요건과 구분소유적 공유관계 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명 필수. 목록1은 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수가 명시돼 있습니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함돼 있습니다. 실제 매각 대상과 제외 대상을 현장 및 매각목록에서 정확히 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수신고에는 제한이 있습니다. 우선매수를 신청한 공유자는 해당 매각기일 종결 전까지 보증금을 제공해야 하며, 매수신청권리를 행사하지 않으면 차회 기일부터 우선권이 없습니다.
- 가격은 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 최저가 27,254,920원이 싸다는 전제를 두지 말고 토지 이용 제약까지 반영해 입찰가를 판단해야 합니다.
- 배당표 한계. 화성군 근저당권의 채권액이 확인되지 않아 현재 예상배당표의 소유자 잔여금은 실제와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 법정지상권이 더 중요하다
이 사건의 숫자만 보면 감정가와 최저가가 27,254,920원이고, 임차인도 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자만으로 안전형 경매라고 결론내릴 수는 없습니다. 토지 위에는 매각에서 제외된 타 지분권자 소유 주택 2동이 있고, 그 주택들을 위한 법정지상권 성립 여지가 매각물건명세서에 명시돼 있습니다. 여기에 공부상 지목이 ‘전’이어서 농지취득자격증명까지 필요하고, 미제출 시에는 보증금 몰수 위험이 있습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “27,254,920원이 싼가”가 아니라 낙찰 후 토지를 실제로 어떻게 사용할 수 있는가, 그리고 농지취득자격증명을 문제없이 제출할 수 있는가입니다. 시세 자료도 없어 가격 가점을 줄 근거가 없으므로, 권리·사용관계 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
