수원지방법원 2025타경57022. 동탄호수 남동측의 더샵동탄센텀폴리스2단지그랑파사쥬 1층 1017호, 공부상 근린생활시설이며 감정평가 현황은 공실입니다. 등기 흐름의 기준은 2023.03.06. 설정된 광주지구축산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 828,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 화성시·국·인천광역시 압류, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.

권리분석 자체는 비교적 단순하지만, 상가 성격의 근린시설이므로 아파트처럼 단순히 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어렵습니다. 현재 감정가와 최저가가 모두 874,000,000원인 신건이고 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 가격 메리트는 별도로 입증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

임차인은 확인되지 않았습니다. 감정평가상 현황은 공실이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 874,000,000원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 수 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 874,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구액 842,249,985원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 20,610,015원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 송동 소재 동탄호수 남동측에 위치하며, 부근은 근린생활시설·아파트단지·공원이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용. 공부상 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 동측·남서측·남측과 북측·북서측으로 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구에 해당합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 공시지가는 4,584,000원/㎡입니다.
• 설비. 위생·급배수·소방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 세금 원본 확인. 화성시·국·인천광역시 압류 중 당해세가 있는지 배당요구 및 세목별 내역을 확인해야 합니다.
• 공실 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 점유·인도 상태가 현재도 동일한지 현장 확인이 필요합니다.
• 임대수익 검증. 근린시설은 임대료·공실기간·관리비·상권 동선이 가치에 직접 영향을 주므로 현장 임대시세를 확인해야 합니다.
• 신건 가격 검증. 874,000,000원이 실제 시장가격 대비 유리한지 확인할 실거래·임대수익 자료 없이 가격 메리트를 가정하지 않는 것이 안전합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.01입니다. 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”

이 사건은 권리 구조만 보면 명확합니다. 2023.03.06. 광주지구축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 이 물건은 근린시설이고 현황은 공실입니다. 신건 최저가 874,000,000원을 최근 실거래와 비교할 자료가 없어 지금 단계에서 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 세금 압류의 당해세 여부까지 확인해야 합니다. 결론은 권리상 접근 가능, 가격은 보류입니다. 입찰 여부는 실제 상가 시세와 임대수익, 세금 배당내역을 확인한 뒤 판단하는 편이 적절합니다.