수원지방법원 2025타경57105. 화성시 진안동 오렌지카운티 1층 103호의 근린생활시설입니다. 등기 흐름은 비교적 명료합니다. 2023년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권이 있었고, 해당 신탁등기는 말소된 뒤 2024.04.01. 오태근에게 거래가액 702,226,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 수원지구원예농업협동조합이 채권최고액 624,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2025.03.18. 대구신용보증재단의 가압류 27,550,000원, 2025.07.28. 수원지구원예농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 두 권리는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57105 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층 103호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 병점노을8로 4 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 기준시점 현재 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 지하4층 / 지상16층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 오태근 · 2024.04.01. 소유권이전 · 거래가액 702,226,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 709,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 508,665,798원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.04.01. 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이고 근저당권자는 수원지구원예농업협동조합입니다. 그 뒤의 대구신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 현재 회차와 1·2회 유찰 가정 모두 0원입니다.
② 가격 구조 — 신건 7.09억, 유찰 시 5.672억·4.5376억
현재 최저매각가는 감정가와 같은 709,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 감정가의 80%인 567,200,000원, 2회 유찰 시에는 64%인 453,760,000원입니다. 매수인 인수액이 각 시나리오에서 모두 0원이므로, 실질취득 금액도 각 회차의 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 709,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 567,200,000원 | 92,422,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 453,760,000원 | 204,727,600원 | 0원 |
현재 회차에서는 추정 집행비용과 근저당·가압류를 모두 배당한 뒤 소유자에게 47,960,000원이 남는 구조입니다. 반면 유찰되면 채권자 측 미배당액은 커지지만, 해당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수위험을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 709,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 9,490,000원 |
| 1. 근저당 · 수원지구원예농업협동조합 | 624,000,000원 | 624,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 27,550,000원 | 27,550,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,960,000원 |
근저당은 채권최고액 624,000,000원을 기준으로 한 배당 추정입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점역(1호선) 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 병점역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 1층 103호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물 전체 대지는 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남측 약 25m 도로, 서측·북측 약 12m 도로, 동측 약 5m 보행자도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,934,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.04.01. 수원지구원예농업협동조합 근저당권이 기준이며 이후 가압류·경매개시결정은 소멸 구조입니다.
- 실질취득 계산. 현재 회차 기준 709,000,000원 + 인수 0원 = 실질취득 709,000,000원입니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 사용·점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 근린시설 용도 확인. 본건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 현재 이용상태와 실제 영업·공실 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오 구분. 1회 유찰 567,200,000원, 2회 유찰 453,760,000원으로 가격은 낮아지지만 채권 미배당은 각각 92,422,000원·204,727,600원으로 증가합니다. 다만 해당 미배당이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 실제 점유
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.04.01. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 실질취득은 709,000,000원, 1회 유찰 시 567,200,000원, 2회 유찰 시 453,760,000원으로 정리됩니다.
다만 본건은 근린생활시설이고 임대관계가 미상입니다. 권리 자체보다 실제 점유·사용 상태와 각 회차 가격을 확인하는 것이 핵심입니다. 현재 회차에서는 채권 미배당이 없지만 유찰될수록 채권자의 미회수액은 커집니다. 그 미배당과 매수인 인수액은 별개의 문제이며, 이 사건의 계산상 인수액은 계속 0원입니다.
