수원지방법원 2025타경57228. 오산시 오산동 트윈펠리스2 2층 201호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 현 소유자는 박인제이고, 현재 경매의 말소기준은 2023.09.20 설정된 의성군산림조합 근저당권 162,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 아이엠캐피탈 근저당과 경기신용보증재단·아이엠에셋대부·신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로, 등기상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.

다만 이 물건을 곧바로 ‘완전한 무위험 물건’으로 보기는 어렵습니다. 감정평가 참고사항에는 이해관계인 부재로 임대사항이 미상이라고 기재돼 있습니다. 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 실제 점유관계와 임대차 유무를 단정할 근거도 부족합니다. 따라서 권리분석의 핵심은 등기상 인수보다 현장 점유와 임대차 사실 확인에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸

박인제는 2019.11.29 소유권을 취득했고 같은 날 신탁등기가 이루어졌지만, 해당 신탁은 2021.11.16 말소돼 소유권이 다시 박인제에게 귀속됐습니다. 이후 투게더앱스 근저당 195,000,000원과 전세권 5,000,000원, 테크메이트코리아대부 등 근저당도 있었으나 모두 현재 경매의 말소기준 설정 전에 이미 등기부상 말소됐습니다.

현재 살아 있는 권리 가운데 가장 앞선 것은 2023.09.20 의성군산림조합의 근저당권 162,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 아이엠캐피탈 14,400,000원 근저당 및 세 건의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

트윈펠리스Ⅱ는 8세대, 준공일은 2019.08.09입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 230,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.

하지만 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 230,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 확인할 근거가 없고, 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 다세대는 같은 건물 안에서도 층·향·내부상태와 실제 거래 유무에 따라 가격 차이가 날 수 있어, 별도의 인근 실거래 검증이 선행돼야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 236,010,928원 중 225,980,000원이 배당되고, 10,030,928원의 미배당이 발생합니다. 집행비용은 4,020,000원으로 추정돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 사건 청구액은 142,387,668원이고, 위 배당 시뮬레이션의 근저당 배당액은 채권최고액 162,000,000원 기준입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성산초등학교 동측 인근으로, 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층 201호이며, 도시가스 난방·시스템에어컨·위생 및 급배수·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 6미터, 서측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 토지면적 308.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,307,000원/㎡이며 일반상업지역·자연녹지지역에 걸쳐 있습니다.
• 규제. 성장관리권역·철도보호지구·비행안전제3구역·상대보호구역 등이 포함되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
• 거래판단. 8세대 규모이고 직접 비교할 실거래 가격이 없어, 환금성과 적정가격은 주변 다세대 거래를 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유·임대차 확인. 명세서상 인수권리는 없지만 임대사항은 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 가격 원본 비교. 신건 최저가 230,000,000원이 감정가와 같을 뿐 시장 대비 저렴하다는 근거는 없습니다. 인근 다세대 실거래와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 배당표 성격 확인. 현재 배당표는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 채권액·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.01이고 매각기일은 2026.09.04입니다. 입찰 직전 신규 등기나 변경 여부를 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 현장 상태 확인. 공부와의 차이는 없지만 내부 상태와 실제 사용·점유 상황은 현장에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 깔끔함과 입찰 안전은 같은 말이 아니다”

이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준인 의성군산림조합 근저당 이후의 권리는 매각으로 정리되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 매각물건명세서에 명시된 법정지상권도 없습니다. 권리의 골격만 보면 복잡하지 않습니다.

반면 두 가지가 아직 열려 있습니다. 첫째, 감정평가상 임대사항 미상이라 실제 점유·임대차 확인이 필요합니다. 둘째, 실거래 비교값이 없어 감정가 230,000,000원이 시장가격보다 유리한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수는 0원, 가격과 점유는 확인 후”가 핵심입니다. 권리만 보고 신건에 바로 응찰하기보다 실제 점유관계와 주변 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 접근이 맞습니다.