수원지방법원 2025타경58103. 경기도 화성시 남양읍 남양리 2235 동광뷰엘 106동 16층1601호 아파트입니다. 등기상 소유자는 김건호이며, 현 경매의 권리분석 기준점은 2021.11.09. 주식회사모아저축은행이 설정한 채권최고액 555,600,000원의 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 국민은행, 아프로파이낸셜대부, 오렌지금융대부, 스타크레디트대부, 더케이원대부, 상상인저축은행, 에스비아이저축은행 관련 근저당과 질권은 등기부상 이미 말소된 흐름입니다.
말소기준 이후에는 2022.02.09. 주식회사티포스코퍼레이션대부의 채권최고액 26,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.09.26. 주식회사모아저축은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58103 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 남양읍 남양리 2235 동광뷰엘 106동 16층1601호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 만세구 남양읍 역골중앙로 118 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 김건호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 430,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 505,017,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제로 매수인이 부담할 금액은 나타나지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.11.09. 주식회사모아저축은행 근저당권이고, 이후 설정된 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 430,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 430,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 배당 시나리오상 1회 유찰 시 매각가 기준은 344,000,000원, 2회 유찰 시에는 275,200,000원입니다.
동광뷰엘은 673세대이고 사용승인 기준일은 2018.05.31입니다. 다만 본건과 직접 비교할 동일 평형의 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로, 현재 최저가 430,000,000원이 최근 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격 자체를 할인 매력으로 평가하지 않는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사모아저축은행 | 555,600,000원 | 423,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사티포스코퍼레이션대부 | 26,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 581,600,000원 중 예상배당은 423,300,000원이며, 현재 회차 미배당은 158,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 단지·토지 메모
- 단지. 동광뷰엘 · 673세대 · 사용승인 2018.05.31.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 토지. 면적 37,773㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 도로접면 광대소각.
- 공시지가. 1,247,000원/㎡.
- 위반건축물. 위반 표시 없음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.11.09. 주식회사모아저축은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 최종 대조하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 조사상 임차인은 없지만 매각물건명세서와 현황조사서의 최신본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 430,000,000원은 감정가 430,000,000원과 동일합니다. 동일 단지 최신 실거래와 직접 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 344,000,000원, 2회 유찰 시 275,200,000원 시나리오를 기준으로 가격 변화와 자금계획을 함께 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 158,300,000원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.11.09. 주식회사모아저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 2022.02.09. 주식회사티포스코퍼레이션대부 근저당권과 2025.09.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가가 감정가와 같은 430,000,000원인 신건이고, 동일 평형 실거래 금액과 직접 비교할 기준이 없어 지금 단계에서 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리 위험은 낮지만 가격 판단은 보류. 이 물건은 권리분석보다 실제 시세 대조가 최종 응찰 여부를 가르는 사건입니다.