🛡️ 실질 인수 0원 🏠 보증금 255,000,000원 📉 최저가÷거래평균 88.3% 📅 매각 2026.09.04
수원지방법원 2025타경58374. 영통구 망포동 어반글랜 나동 4층401호, 전용 46.49㎡의 도시형생활주택 단지형 다세대입니다. 현재 소유자는 박민환이고 2021.08.18. 거래가액 255,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 것은 등기 순서만 보고 “임차권이 말소된다”고 끝낼 수 없다는 점입니다. 임차인 서아진은 2021.07.26. 전입·점유를 시작했고 2021.07.08. 확정일자를 받아, 2022.02.18. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 255,000,000원으로 현재 최저매각가 223,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 이어지는 전형적인 인수형 구조입니다. 실제 배당모형도 집행비용 3,922,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 219,078,000원을 배당하고, 35,922,000원을 부족분으로 계산합니다. 그러나 이 사건은 2026.06.01. 확약이 제출되어 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58374 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 망포동 535-17 어반글랜 나동 4층401호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 영통로 106-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형 다세대 · 전용 46.49㎡ · 지상5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2017.04.06 |
| 소유자 | 박민환 · 2021.08.18. 거래가액 255,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그러나 확약으로 인수 해소
말소기준은 2022.02.18. 국민건강보험공단 압류입니다. 김현정의 2022.11.18. 근저당권 8,400,000원, 2023.08.17. 임차권등기, 2025.10.27. 강제경매개시결정, 2026.05.04. 인천광역시서구청장 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 뒤에 있다는 이유만으로 임차인의 대항력까지 후순위가 되는 것은 아닙니다. 서아진의 주민등록·점유는 2021.07.26.으로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서아진 | 전유전부 · 주거 (임차권등기) | 255,000,000원 | 2021.07.26 | 2021.07.08 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 서아진은 등기부 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되고, 배당요구도 2023.08.17. 이뤄졌습니다. 보증기관 승계 중복신고로 별도 보증금을 합산할 구조는 아닙니다. 다만 확약 제출자는 주택도시보증공사이며, 확약 내용은 양도 전 임차인 서아진의 보증금에 대해 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 내용입니다.
② 시세 비교 — 88.3%지만 ‘현재 시세 할인’ 단정은 금물
어반글랜의 제공된 실거래는 3건입니다. 전용 46.49㎡가 대상 면적과 일치하며, 거래 평균은 252,666,666원, 최신 거래는 2021.08. 255,000,000원입니다. 현재 최저가 223,000,000원은 제공 평균의 88.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 46.49㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2021.07 | 49.98㎡ | 2 | 243,000,000원 |
| 2021.07 | 46.49㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 252,666,666원 |
숫자만 보면 최저가 223,000,000원은 거래 평균보다 29,666,666원 낮습니다. 다만 확인되는 거래월이 2021.07~2021.08에 집중돼 있으므로, 이 88.3%를 곧바로 2026년 현재 시세 대비 할인율로 읽는 것은 위험합니다. 제공 자료에는 최근 가격 추세 수치도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 해소됐고, 과거 제공 거래 대비 가격은 낮다”까지가 안전한 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 서아진 보증금 (우선변제) | 255,000,000원 | 219,078,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김현정 | 8,400,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형은 임차인 보증금 부족분을 35,922,000원으로 계산합니다. 그러나 2026.06.01. 확약에 따라 해당 임차인은 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 부족분은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 압류 3건은 당해세 해당 시 선차감될 수 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 확약 반영 시 낙찰가가 곧 실질취득
| 회차 | 매각가 | 배당모형 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 223,000,000원 | 35,922,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 178,400,000원 | 79,897,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,720,000원 | 115,078,080원 | 0원 |
대항력 인수형은 일반적으로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 크게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 그 핵심 인수권을 확약으로 포기한 사례입니다. 따라서 확약이 유효하게 적용되는 한, 현재 회차의 실질취득은 223,000,000원이고 이후 회차에서도 배당모형상 부족분을 매수인 실질 인수액에 더하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망포중학교 동측 인근. 다세대·빌라·아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상5층 중 나동 4층401호. 급배수·위생·도시가스·개별난방·엘리베이터·옥외주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 941.0㎡, 지목 대, 자루형이며 공시지가 2,010,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기부등본상 1-4층이나 건축물대장 표제부상 옥탑1층이 소재합니다.
- 규모. 어반글랜 총 24세대, 사용승인일은 2017.04.06입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 원문과 적용 대상을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 확인. 서아진의 전입·점유는 2021.07.26., 확정일자는 2021.07.08.으로 말소기준 2022.02.18.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 인수형입니다.
- 압류 3건 확인. 당해세 해당 시 선차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 확인. 제공 실거래 3건은 2021.07~2021.08 거래입니다. 223,000,000원이 평균 252,666,666원의 88.3%라는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 마세요.
- 공부 차이 확인. 등기부등본상 1-4층과 건축물대장 표제부상 옥탑1층의 차이를 현장과 원본 서류에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상의 제한사항을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 장의 확약
등기와 전입일만 보면 이 물건은 보증금 255,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 223,000,000원보다 큰 전형적인 인수주의 사건입니다. 실제 배당모형도 현재 회차에서 미배당 35,922,000원을 계산합니다. 하지만 2026.06.01. 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 전액을 돌려받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 하면서 매수인 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
가격은 최저가 223,000,000원이 제공 거래 평균 252,666,666원의 88.3%로 낮습니다. 다만 실거래가 2021년 자료뿐이므로 현재 시장 대비 할인이라고 단정하기엔 근거가 부족합니다. 이 사건의 결론은 권리는 확약 확인 시 해소, 가격은 최신 시세 재확인 필요입니다. 확약서 원문과 배당·말소 조건을 확인하는 것이 입찰 판단의 첫 번째 순서입니다.
